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某公司项目策划营销投标书乐山嘉定中路项目策划营销投标书第一部分项目市场环境分析 10一、乐山区位及城市地位分析 101、乐山概况 10二、乐山住宅房地产市场特点 121、乐山房地产市场总体状况和背景 122、乐山房地产市场基本特点概述 153、乐山在售典型住宅项目案例分析 174、乐山市房地产市场趋势预测 20三、乐山商业地产分析 221、总体供求分析 222、商业背景分析 233、商业市场特性 254、商业发展趋势 26 26 27 27 27第二部分项目SWOT分析 28一、项目地块条件 28二、项目SWOT分析 291、项目SWOT列表 292、项目SWOT分析 293、结论: 324、项目基本运作思路: 33第三部分商业定位及招商策略 34前言 34一、项目商业口岸分析 34二、商业总体定位 351、商业总体定位 362、商业功能定位 363、商业档次定位 364、商业推广定位 375、目标市场定位 37 37目标投资客户定位分析 37定位依据 38A、品位需求 38B、错位需求 39C、文化需求 39D、物业升值 39三、商业业态定位 401、业态定位基础 402、业态定位原则 41、资产不断增值原则。 41商业业态与建筑主题和场景相一致的原则。 41业态互补原则。 41。 423、详细业态定位 42: 42: 43经营客户定位: 43,经营客户群主要构成如下: 44客户心理分析: 44 45四、商业招商策略 451、整体招商思路 45,销售同步的营销策略 45,订单式的招商策略 46,资源整合的商家策略 46我司商业联盟中心部分商家资源 46,多方共赢的经营策略 48,确定阶段性的运作策略 482、招商原则和准备过程 49 49 49 503、招商拓展方式 514、谈判策略制定 52第四部分住宅定位及设计思路 55一、住宅定位 551、市场定位依据: 552、目标客户群定位 563、产品形态的市场前景 57二、户型设计配比 58三、住宅设计思路 581、楼层、朝向和户数 582、户型设计理念 593、户型设计原则 604、住宅细节建议: 62四、住宅概念打造 631、住宅单元入户引入酒店式大堂设计 632、引进“酒店式服务、公寓式管理”概念 643、外立面特色及风格的差异化 64第五部分项目初步规划及指标 65一、规划设计的思路——如何规划整体商业? 651、解决好平行交通和垂直交通的重要性。 652、解决好商业均好性问题。 653、解决好商业销售和招商的矛盾。 664、解决好道路带动商气的问题。 675、商业内街/广场比“满地铺”更适合本项目 676、集中式商业提升项目形象 68典型案例: 68二、三种规划方案的比较: 711、方案一 712、方案二 733、方案三 75结论: 76第六部分策划营销方案 77一、全面包装和推广,创造全新的商业概念。 77二、招商先行,销售随后。 77三、先卖住宅,后卖商业。 77四、分期推盘,动态涨价。 77五、形象展示,体验式营销。 78六、把握好整体和各阶段的推盘节奏。 78七、营销推广任务 。 78一、乐山区位及城市地位分析1、乐山概况乐山市位于四川省西南部,北面与眉山市接壤,东面与自贡市毗邻,东南面和西南面分别与宜宾市和凉山彝族自治州相连,辖市中区、五通桥、沙湾、金口河4个区、峨眉山市及犍为、井研、夹江、沐川4个县和峨边、马边两个彝族自治县。幅员面积12826平方公里,%。,有彝、回、苗等33个少数民族。,其中:%,%,%。城镇劳动平均工资7486元/人年。2002年,全市国内生产总值达180亿元,一、二、::。目前,乐山市中心城区建成区面积40平方公里,常住人口30余万,城市居民人均住房面积15平方米,城市绿地面积935公顷,%,。乐山市四季分明,雨量充沛,年降水量1800毫米,℃,最高气温38℃,最低气温零下4℃,。乐山是中国旅游名城、文化名城,集古城、江河、大佛、绿心、山水等特色融为一体,构成了乐山人文氛围突出的城市特征。加上乐山气候温和,雨量充沛,土地肥沃,资源富集,物产丰富,更是物华丰美的一方宝地。2、历史人文乐山历史悠久,是中国历史文化名城,古称嘉州。早在东汉时,佛教已经开始传入乐山。到了唐宋时期,乐山已成为中国西南佛教圣地之一。历时90年建成的乐山大佛,通高71米,宏伟端庄,至今已有1200年的历史。以雄、秀、奇、险、幽著称的中国四大佛教圣地之一的峨眉山“高出五,秀甲九州”,现存24座古刹。乐山资源富集,是西部最具开发潜力的城市之一。3、餐饮娱乐乐山美食众多,以麻辣闻名于世,是天府之国的美食聚集地之一,跷脚牛肉、串串香、串串烧烤、甜皮鸭、萝卜汤、牛肉豆腐脑、仔姜鸭脯、西坝豆腐、岷江河鱼、东坡肘子、清蒸江团、东坡墨鱼、珍珠鱼、来凤鱼、珍珠元、铂铂鸡、黄焖鸡火锅