物业管理设备方案.docx

物业管理设备方案.docx龙岗数码新城二期项目设备管理方案一、 项目基本组成龙岗二期项目二期位于,占地而积28782平方米,总建筑而积98000平方米,容积率3,%,绿化而积292040平方米。由2#、3#栋组成,总户数211户,配套商业面积12000平方米。其中地卜•停车场车位610个;配电总容量11000KVA,变压器有9台,型号为:1250KVA,有8台;型号为:1000KVA,有1台。高压配电柜25台,低压配柜48台。备用发电机1台,功率1320KVA。该项目生活供水为高、低区变频供水,楼宇根据功能区分安装设置了供配屯系统、消防栓系统、喷淋系统、气体灭火系统、智能监控系统、电梯系统等等。二、 项目设备设施管理重点、难点龙岗二期项目的机电设备设施系统是由供配电系统、给排水系统、电梯系统、消防系统、智能监控系统及高科技试验研究所等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在:(1) 装机种类复朵,涉及专业血广,设备先进,种类多、进I」设备多,现代高新技术主要被广泛用于机电设备中,对设备管理和维护人员的素质要求高。(2) 机屯设备性能先进,设备运行与管理难度大。(3) 设备数量多,分布区域广;停机影响大。(4) 机是电设备容量大,运行吋间长,运行费用高,节能降耗是木物业高效运作与管理的重要方面。设备管理的重点、难点(1) 龙岗二期项目机电设备装机容量大、技术含量高,属于智能型物业,管理技术难度相对较大。(2) 龙岗二期项口是综合物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机屯设备管理的重点和难点。三、 项目设备设施管理的工作思路房屋建筑木体及共用设施设备维护管理工作是物业管理内容屮极其重要的一部分,也是技术性最强、最复杂的部分。我司在长期的设施设备管理活动中,秉承“在继承中创新、在创新中发展”的管理新思想,注重借鉴、引进、消化和吸收国内外先进的设施设备管理理念,成功地将“LCC”理念与楼宇设施设备的可靠性管理予以有机结合,总结提炼出一套比较完整的设施设备管理理念即“科学、规范、有序、超前、预防”的工作原则;“动态管理、准确判断、预知维修、持续改进、一次做好”的工作方法;“巡检零遗漏、管理零缺陷、运行零事故、检修零返工、服务零距离”的工作目标。坚持和倡导“用精细的思想去思考问题,用精细的工作去发现问题,用精细的方法去解决问题”,把精细管理的思想贯穿于设施设备管理的全过程,渗透到用、管、修的每一个环节,全面推行设施设备精细化管理和健康模式管理,从而使我司的设施设备管理一直保持行业先进水平。四、 设备设施技术力量配置、公司下属有机电分公司,是各管理处技术力量的后盾;机屯分公司分别有:A、电梯工程处;B、智能工程处;C、职能组。为了保障公司名下各管理处所冇设备设施要求,机电分公司配有专业技术人员进行指导;并且有专业设备设施巡查人员对设备设施的安全、可靠、稳定、运行的监督管理机制。、电梯工程处;是持有《深圳市特种作业许可证》可以对电梯进行安装、改造、维修、保养的相关业务;并口有专业质量检测员、工程师等进行对外承接电梯维保业务。、智能工程处;是持有《深圳消防局作业许可证》可以对消防系统、网络系统、监控系统、子线系统等等维护、保养、改造相关作业。五、项目人员配置、设备设施维护、能耗核算①、供配电设备人员配置、组织架构龙岗二期设备人员配置面积名称人数备注98000平方米每人平均为12250平方米/人设备主管1供配电班长(兼电工、有偿服务)1强电工1弱电工1水工1土建维修班长(兼维修工、有偿服务)1电梯操作工1②、设备设施维修人员工具明细表名称数量单价合计/元备注万能表3台250750电工工具3套200600人字梯2部300600钳型电流表1台500500电焊机1台10001000冲击钻1台980980手电钻1台500500摇表1个500500三轮车1台500500活动搬手(大小)5套502500砂伦机1台15001500管钳2套150300备用潜水泵1台80080075型疏通机1台14501450维修工具柜5台150750维修工具包7个50350安全绳1根180180安全带1条150150合计:13910③、物业设备人员费用测算名称人数工资/刀合计/月年合计费用/元工程维修主悖140004000设备维修6250015000小结**********设备人员奖金及加班费用名称人数金额合计/年工程维修主管180008000设备维修6400024000小结32000设备人员社保(养老保险/住房公积金/医疗保险/节□费/其他费用)社会保险费工资总额8%%工会费工资总额2%培训费工资总额8%福利待遇工资总额8%其他费用工资总额10%%