买房砍价技巧[千之寻推荐].doc

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明察秋毫做好房屋交易买房砍价技巧
对任何商品而言,价格都是影响交易能否成功的一个至关重要的指标,这对于二手房也不例外。作为购买者,一定要了解二手房定价原则,以便令自己
购买的房屋物有所值,甚至物超所值。
一、影响房价的因素
在二手房交易中,影响房价的主要有以下几个因素。
(一)房屋因素
房屋竣工后即进入折旧期,以混合一等结构房屋为例,其折旧期为50年,每年折旧率为2%。另外,一般旧房的户型落后、功能老化、不适应现代生活
的各种需求,是无法和新建商品房相比的。而朝向、楼层等状况,也会对价格的制定产生一些影响。
(二)环境因素
影响二手房定价的环境因素比较复杂:既有自然环境,又有社会环境;既有小环境,又有大环境。在同一地段,旧房的小区环境不能和新建小区相比,
比如小区的平面布局、公共设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都没有太多优势;再如社会环境,在同一土地级别的地区,有的地区适合经商,有的地
区适合居住;此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及相关设施等,也会对房屋价格产生一定的影响。
(三)心理因素
一般人们买二手房,都是因为它的价格优惠和其他因素。如果旧房的价格同新房相差不大,人们会更乐意购买新房。考虑到心理因素,二手房一般比同
区域新建商品房单价便宜8%。
因此,如果以同地区商品房价格为基准来测算二手房的价格,首先应确定考虑的因素和调整系数(约数,仅供参考),具体内容见下表。
房屋价格测算因素和调整系数表
考虑因素调整系数
房屋因素 :每年-2%:“三小”户型(小厅、小厨、小卫)-10%:板楼2、6层-3%,7层-5%,3、4层+3%,1、5层为基准价;若是顶层
-5%:无朝南外门窗-5%
环境因素 :无物业管理-5%:-5%、市重点中学小区:+5%
个别因素 :-2%:每少5年-1%:5%
心理因素二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%左右。买方得到卖主报价时,也可以使用以下技巧判断二手房的价格是否公道:
中心了解现房、,,详细收集该地区的房屋资料,了解行
情,争取议价
买房八忌
购商品房八忌
忌大而无当。大户型不能简单理解为中小户型的放大,而是一种全新理念、功能更多、更完备、更合理、更科学的设计。如合理增加了高度和采光(如设景
观落地窗)。否则,面积扩大了,房屋自然显得低矮了,便有了大而不当的压抑感和空旷感。
忌一览无余。许多老户型,进入户门后没有玄关设计,厅内景象、各个房间一览无余,缺乏层次感,卧室、书房的私密性、舒适度受到影响。玄关的设计应
多种多样,能起到丰富内涵、点缀居室、增加层次的作用。
忌厨厕相连或相隔过远。厨厕连在一起的设计一是不利卫生,二是在采光上相争相克。如套房面积较小,两者便难以保持适当距离,设计时应在房门位置上
做文章。如厨厕相隔过远,热水器便不好安装。起居室最好不要直接看到卫生间的门。
忌厅内多门。起居室(厅)的门过多,形成对厅实际面积的挤占,使起居室(厅)成为走廊(过道),从而使厅显得破碎,难以形成整体,效果上的和谐,
也必然给摆放家具、电视、沙发等物以及悬挂书画艺术品造成困难,视觉上也显得杂乱无章。
忌光线灰暗。许多老式设计仅重视卧室、起居室的光线,厨房、客厅的光线都很差。对室外景观的选择也越来越重要,若环境差,绿化差或严重影响、障碍
远视效果,对房屋增值前景是个制约。
忌动静相扰。按生活起居方便的要求,卧室位置宜深一些,户门最好不要直接对着厅,音箱、电视应和主卧室保持一段距离,以免互相干扰,以利于相对安
静的环境。厨房、餐厅最好相连,既方便生活又利于清洁卫生。
忌厨房深藏或浅露。若厨房设置太深,对排放油烟废气不利。有的户型进门就是厨房(或厕所),在整洁度、感官上和减少噪音等方面就大打折扣。
忌房屋通透性差。空气是否对流是一项重要的环保指标,也是户型设计成功与否的重要标志。过于曲折的户型使夏日室内温度偏高,有的房间闷热难耐,不
利身体健康。
商品房的“五证”包括:建设用地规划许可证,建筑工程规划许可证,