合肥上城国际全程策划报告.doc

目录
第一部分合肥房地产市场宏观状况分析………………………………………2
第二部分市场调查问卷情况分析………………………………………………13
第三部分项目周边楼盘情况……………………………………………………20
第四部分项目基本概况及SWOT分析…………………………………………45
第五部分项目产品定位…………………………………………………………52
第六部分项目营销推广方案……………………………………………………71
附:建筑、景观参考图……………………………………………………………90
第一部分合肥房地产市场宏观状况分析
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(一)规划背景
合肥,安徽省省会,是一座具有2000多年历史的古城,位于中国中部,长江淮河之间,是沿江近海的第一线内陆城市,具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要地位。合肥的气候属亚热带到暖温带的过渡带,气候温和,四季分明。
为适应21世纪初城市社会经济发展、行政区划调整的需要以及建设现代化大城市、发挥省会中心城市辐射带动作用,合肥市于2001年开始对1999年国务院批复的《合肥市城市总体规划》(1995~2010年)进行调整,2002年7月,合肥市人民政府正式批准合肥市城市近期建设规划,规划期限从2001年到2005年。
近期建设规划在维持国务院批复的《合肥市城市总体规划》所确定的城市性质、城市形态、布局结构及发展方向的前提下,对合肥市城市规模作了适当调整。规划确定城市规划区范围包括合肥市市区和肥东、肥西、长丰3个县的16个乡镇辖区,,其中市区面积596平方公里。城市性质是安徽省省会,全国重要的科研教育基地。规划到2005年,城市人口规模控制在200万人,,。
(二)城市性质
合肥是一座对外开放城市。已先后与日本的久留米市、美国的哥伦布市、丹麦的奥尔堡市、西班牙的莱里达市、塞拉里昂首都弗里敦市、布隆迪首都布琼布拉市结为友好城市。是安徽省政治、经济、文化中心。
(三)城市规模
全市总面积7266平方公里,其中市区总面积596平方公里,。合肥现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区与三个开发区。
(四)城市发展方向
城市主要向西南方向发展,适当向东发展,控制向北方向发展。要坚持“多中心、组团式”的规划布局形态,合理控制老城区环境容量,逐步有序地开发新城区。
(五)城市布局结构
(1)城市总体布局为"多中心、组团式",中间用田园楔入,以改善城市生态环境。在现有城市基础上,城市用地主要向西南方向发展,适当向东发展,有限制地向北方向发展。规划将城市分为5个分区:老城区、东区、北区、西南区、新城区。
(2)老城区:位于环城河内侧,,规划将老城区内过密的居住人口逐步向外疏散,人口规模控制在11万人。老城区将加强市政设施建设和旧城更新改造,严格控制建筑密度,增加绿地、广场和停车场等开敞空间,确保环境质量。随着政务、文化职能的迁出,老城区将逐步转变成为全市的商贸、金融中心。
(3)东区:位于南淝河、板桥河左岸,包括新站综合试验区和龙岗工业区。,人口规模控制在39万人。其功能主要是城市对外交通的门户,以冶金、化工、轻工、机械为主的工业基地,建设重点是突出新站试验区的商贸区特点,加快综合开发和现代物流产业的发展。规划在花冲公园地区建设东区市级副中心。
(4)北区:位于南淝河左岸、板桥河右岸,,人口规模控制在18万人。本区为全市大型仓储基地,将发展建筑材料、有色冶金、能源等工业企业,利用铁路和公路交通条件,形成城市物资储备流通中心。重点是加强基础设施和大房郢水库建设,建设庐阳区工业园区,与双凤工业区联动发展。规划在合瓦路与临泉路交口附近建设市级副中心。
(5)西南区:位于南淝河、环城河和四里河西岸,包括高新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等,,人口规模控制在105万人;其功能为城市的行政、文化中心和科研教育区,以机械、电子、家电为主的工业基地,建设重点是充分发挥科教优势,加快高新技术开发区的发展,积极推进政务文化新区的建设。规划分别在南七里站、西七里塘附近建设市级副中心。
(6)新城区:位于312国道大龙段南侧,主要是经济技术开发区,是城市相对独立的新城区,建设用地面