东莞时富花园营销推广计划.doc

目录
营销推广目的
营销诊断
(一)现状劣势分析
(二)现状优势分析
(三)产品分析
1、A1栋单身公寓
2、阳光花房
3、二期“水岸国际”
4、汽配城
5、复式房
营销策略
(一)推广策略
(二)广告战略
(三)媒介攻略
(四)促销手段
(五)价格策略
四、销售目标
五、销售执行
(一)执行细则
(二)媒体投放计划
六、方案说明
一、营销推广目的
1、通过汽配城招商以吸引单身公寓的投资者和买家,营造良好的销售场景,进一步推动阳光花房的销售。
2、通过时富花园现有的环境分析,寻找解决问题的突破口,进一步对项目独特个性形象及卖点进行有力诉求,巩固前期销售成果,以强劲的推广攻势再掀2004年销售的第二浪高潮。
3、重新展示时富花园的实力与信誉,建立时富集团的良好形象与品牌,增强消费者的置业信心。也为时富集团后续开发项目奠定坚实的品牌基础。
二、营销诊断
(一)现状劣势分析
1、产品无优势
产品单一、配套空白、房型欠佳、价格偏高,至使产品没有市场竞争优势.
2、销售队伍士气低落
策划销售部是一个团队,如果团队中某一人不能出业绩,,那是该销售员有问题,而当整个团队不能出
业绩,而且都面临同一问题:客户对公司没信心,对产品没兴趣时,公司则应高度重视。事实上,销售员是最直接面对客户的,当他们将客户心声向公司诉求时,公司应端正态度对待,而不应该因回避问题对销售员乃至销售部进行打压。这样一来,销售士气降低到历史最冰点,这无利于团队稳定,更无利于公司发展。
3、莞樟大道修路带来了负面影响
因为莞樟大道修路造成的交通极度不方便,肯定会影响看楼客流,同时因为修路带来的滚滚灰尘和噪音,使得消费者在亲临现场时很难体验到时富花园的美好环境,进而影响到时富花园的销售。
4、工程进度缓慢直接影响公司的信誉,使公司的市场形象力大大降低
◆由于项目工程进度的缓慢,使得客户对公司失去了原有的信心,给销售带来极大的压力。
◆销售战线过长,市场形象疲软,对客户来说不仅没有新鲜感,反而造成滞销的不良印象。
◆客户的流失、中途的变卦等等可以说公司的信誉度是其最主要的因素。
5、城乡边缘地带,地位尴尬
位于城郊结合部,使城区的目标客户会产生一定的心理距离.
6、中小户型竟争越来越激烈
将在今年11月份公开发售位于时富花园旁边的中惠丽阳时代推出的60——80m² 的二房——,样板房也将今年8月份开放.
(二)现状优势分析
产品定位合适,客户定位准确;
接近6万平米的人工湖,是目前最大的环境卖点;
虽处城乡边缘结合地带,但占据新旧城过渡后的核心地位,给物业升值提供广阔空间;
道路修扩完毕后会使项目区位交通更便利路网更发达‘
十月房博会、十一黄金周是年度销售的黄金机会.
全国房地产第一品牌企业万科进寮步,对片区气候的形成有正面影响.
(三)产品分析
1、A1栋单身3公寓
(1)现状分析
结构不合理,实用率较低:原酒店式设计使得其户型结构不合理,分摊面积过大,很不实用。
价格偏高
朝北向的户型没有阳台,噪音相当大。
(2)解决策略
调整价格:大部分有意向购买小户型的客户自身资金有限,之所以购买小户型是期望房子的实用率高且价
格便宜,在户型的实用率不高的情况下,从价格上进行调整,对有意向购买者会具有相当的吸引力,同时降低价格还可以吸引部分投资型的客户。
◆丰富交楼标准
在合理利润保证的前提下,提供多种装修套餐选择的交楼标准,这样既可修饰户型结构的不足,又可提高顾客的购买欲,同时还可以呈发展商的实力.
◆产品包装:
A、海报:在项目整体品质形象基础上,传达其户小实用的独特卖点及阶段促销信息。
B、楼体广告:悬挂楼体条幅。楼体条幅是性价比最优的小众媒体之一,充分利用楼体,悬挂条幅,条幅内容为实际利益点。
促销手段:A、买房送装修
B、购房送首期:降低置业门槛.
C、捆绑式销售:为了推动北面公寓的销售,在确保成本的基础下,可选用捆绑式销售,,。
2、阳光花房
现状分析
◆工程进度缓慢:阳光花房的工程进度一拖再拖,与同区域其它竞争楼盘相比,我们的工程进度非常慢,更甚是前段时间的停工现象,这使得消费者对时富花园完全失去信心,加之现时房地产交易中的不规范行为频繁“曝光”,致使期房买家的信心受损,,