时富花园营销策划建议.doc

时富花园
营销策划建议
目录
一. 小区环境改良建议 4
-二. 项目规划建议 6
(一) 二期用地规划建议 6
(二) 二期别墅面积、户型建议 7
(三) 其它建议 7
1. 私家花园 7
2. 户型设计 8
三. 销售方案 9
(一) 现楼别墅 9
1. 操作方式 11
2. 促销方案 12
3. 操作办法 12
4. 各具体单位详细调价建议(详见附表) 12
(二) 二期别墅 12
1. 第一种:售楼花 12
2. 第二种:售地自建 13
四. 小区现场装饰布置 13
(一) 外围墙 14
(二) 围墙前绿化带 14
(三) 莞樟大道沿途 14
(四) 小区中央大道 14
(五) 小区内通道 14
(六) 区内指示牌 15
五. 项目整体形象包装及广告推广 15
六. 推售时间、销售额及广告费用 16
前言
为了促进“(以下简称本项目)”能取得更佳的销售业绩,使贵司能尽快回笼资金,敝司对本项目从小区环境、二期规划、销售方案、现场布置、整体形象、推售时间等六大方面进行详细研究分析,并拟定出以下销售策划建议:
造成本项目滞销的主要原因分析
敝司通过长期的销售策划经验、对来访客户的沟通了解、竞争对手的对比分析,结合本项目自身实际情况,将目前造成本项目滞销的主要原因分析如下,以便针对性地提出解决方案及各项计划策略,更大程度上地促进本项目销售业绩的提高。
区内环境尚未完善,显得人气不足、无良好居住氛围;
工程进度缓慢、迟交楼,令客户降低信心;
项目前期“烂尾楼”的负面影响;
周边环境差,不适合建议属高档物业性质的别墅区;
地理位置偏远,子女上学等生活方面不方便;
相对而言面积过大,导致总楼价较高;
项目主题品牌形象不理想,未能满足目标客户需求;
项目的广告包装宣传未如理想,导致广告途径来访客户较少;
小区环境改良建议
本项目区内环境绿化布局缺乏系统规划,未能展现本项目的优越之处,而部分在建及已建但缺乏维护的建筑物,直接影响了整体环境,难以营造出别墅区形象。为此,敝司提出以下改良建议:
现有的生态园林缺乏可观性,园内植物分布杂乱,缺少立体感,布局不合理阻挡了人工湖的景观,而人工湖受其开头制约,无法展现开阔的湖面,由于该生态园林是本区内的主要景观,因此很有必要聘请专业园林公司对其重新设计,充分发挥4万m2生态园林的优越性。
为增添生态园林沿线别墅单位的附加值,使园林景观更加生动化,建议在A31西面规划建设一弯月形观景游泳池。
生态园内的罗马柱广场与整个园林风格(石桥、曲栈道、六角亭)格格不入,而且已缀工多时,严重影响园林景观,有碍观瞻,建议将其撤销,从而利用原占地拓宽湖面,或配合二期造景。
为促进邻里间融洽性,活跃社区文化,建议中央大道尾段,沿湖边修筑半圆形休闲广场,并在广场中央铺设入地隐藏式喷泉。半圆形喷泉广场既供住户休憩聚会,又为小区造景,有助于净化区内空气,消暑降温。
建议在中央大道沿中轴线修筑花槽,栽花植树,自然分隔左右车道。
小区道路两旁现有的树木缺乏生命力,建议重新移植粗壮、茂盛的树木,为住户造绿荫。
建议在小区主入口前(即莞樟公路与牌坊之间)建造叠级式涌泉池,池中配射灯,一方面衬托出雄伟宽阔的入口广场,吸引过路人流,另一方面有助于隔离公路噪音、粉尘,自然分隔内外环境。
现时小区外围墙档次低,欠缺安全性,建议小区北面和西面(即靠莞樟大道及莞深高整公路)两侧的外围墙加高,重新粉饰,配以高雅围墙灯,而与二期地块接壤的两侧,则采用白色木栏栅作围栏,并覆盖攀爬植物。
小区北则预留的公寓地块,建议先将杂物清除并铺种草皮,搭建凉亭、设置儿童活动设施,作为临时娱乐休闲场所。
小区东面及南面出入口与外围没有明显分隔,易令住户心存顾虑,建议在这两个出入口设置花铁门(至少要设电动闸门),并保留24小时保安站岗。
施工现场的建筑材料、杂物堆放杂乱,沿路卫生也疏于管理,严重影响了本项目的整体形象,建议尽快将沙石、淤泥清理(尤其是A30幢前的泥堆),并积极保持施工现场的卫生、物料堆放的整洁,从而体现施工队伍及小区管理的高质素,提升项目的整体形象。
A31幢位置极佳,但由于日久失修,室内杂草丛生,脏乱不堪,并有多处积水、漏水现象,使人对建筑质量产生忧虑,造成很大的负面影响,建议尽快对其进行修葺维护。
部分已建别墅的外墙出现水迹或陈旧迹象,建议对其进行清洗或重新粉饰。
除了三套样板房外,所有别墅的前门都过于贴近小区道路,令整幢别墅失去应有的尊贵气派(这也是客户普遍反映的问题之一),为此,必须结合工程状况制定行之有效的调整方案。
项目规划建议
二期用地规划建议
根据敝司的市场调研资料所得,黄旗山板块与石井—温塘—横坑板块的