苏州浙建集团木渎项目物业管理顾问服务建议书.ppt

谨呈Presentedto:渐建集团(苏州木渎项目)ProposalforPropertyManagementConsultingServices物业管理顾问服务建议书黎宇清2008年11月21日前言首先要感谢苏州浙建地产有限公司的各位领导能够在百忙之中抽空阅读本人对“苏州木渎项目”所做的“「物业管理服务顾问建议书」”,并同时感谢各位领导在该项目上对我的支持与帮助。本人做为一名物业老兵,尽已所能,至诚服务,力求达到贵司对物业管理顾问的目标,也发挥本人知识及经验,价值得以体现!目录目录个人简介(过往曾顾问的项目):单位:雅居乐投资集团(雅居乐物业管理服务有限公司/雍景园分公司)职务:物业经理管理面积:45万平方,4300户,员工288人香港晶苑地产发展有限公司珠三角代表处职务:物业经理管理面积:60万平方,6000多户,员工270人文章发表:《住宅与房地产》“物业管理行业亏损原因之我见”学历:房地产EMBA资格证:物业管理企业经理人,人力资源管理师ISO9000~2002内审员,讲师资历:,西宁,西安广州电信大厦项目情况18万平米别墅区多个西宁(香格里拉1000亩),常州(前黄/伟业臻品),西安大学城项目广州地区第二高大厦,总高度逾249米;,商业,写字楼写字楼服务内容物业战略及5年规划方案,费用测算整体定位及物业发展建议及费用测算,架构重整集团物业管理中心定位及各项目物业管理现场踏勘及建议,(房地产总经理)0763-3369996(办公室)中山华建半岛范舒克(房地产副总)**********江苏伟业酈总(董事长助理)王伟明董事长0519-6372001问题—What--渐建集团需要什么样的物业管理顾问?Why--如何当好房地产企业物业管理参谋官?who--贵司哪些部门与我联系?联系人是谁?本人顾问能达到什么样的效果?When?本人在什么节点顾问?提交什么成果?提交给谁?顾问期多长?现场每月开会及踏勘的参与者?本人以什么形式来开展顾问工作?说明:本人想一是此草案贵司回复意见后,本人需进行修改及现场踏勘后且与贵司相关领导深谈后,,本人的顾问方案才能配合,:港业地产策划部《苏地2007-B-57号地块项目”产品定位报告》,建议放在北侧及南侧,商业价值不高的位置车库出入口应设计成双进双入的通道口,便于业主车/访客车分别通行SOHO大堂口占用商铺位置,建议少占,且每个大堂增加岗位,能否设三楼平台,三楼以下以裙楼形式,以上以塔楼形式,同一个出入电梯在三层再转换,节省一二楼商业占用的空间,同时增加三楼平台景观面积电房位置不是在住宅与商业的中间位置,应在住宅区解决商业电房,商业价值高,且处于两部接合部,走线的均好性,且用住宅电源,以后商业街区部分照明可以用住宅电标准,节省以后运行费用先建住宅,有利于回收资金,为商业项目打好基础,但物业服务用房设在何外,还有垃圾清洁中转站,涉及商业项目有许多垃圾产生(需考虑)、开发利润(不含税金)估算1、简欧风情开发利润=销售总金额-项目成本(不含税金)=25亿1482万元–16亿368万元=9亿1114万元(如扣除预交11%税金约2亿7663万元,则利润约为6亿3451万元)2、地中海风情开发利润=销售总金额-项目成本(不含税金)=27亿9158万元–17亿4656万元=10亿4502万元(如扣除预交11%税金约3亿707万元,则利润约为7亿3795万元)问题如下:商铺及住宅/车位出售率测算100%计算,市场销售应测算85%出售率,看项目盈亏平衡点在何点税费约占销售金额的18%,只估算了11%,利润估算过大