基于房地产周期波动理论的广州市房地产预警系统研究.pdf

广东工业大学
硕士学位论文
基于房地产周期波动理论的广州市房地产预警系统研究
姓名:王静
申请学位级别:硕士
专业:土地资源管理
指导教师:唐晓莲
20100418
摘要警兆指标权重合成综合指标,运用蚍ㄈ范ǜ髦副杲缦蓿怨阒莘康夭谐〗芯改革开放以来我国的房地产业发展取得了令人瞩目的成绩,作为一个基础性、先导性的产业,房地产业在国民经济中的作用和地位越来越重要,已经成为我国国民经济的支柱产业。近年来,由于部分地区投资增幅过大、价格上涨过快,出现了不同程度的“过热ⅰ靶槿和结构性问题,存在较严重的市场风险。房地产市场的不健康发展将会带来很多负面的影响,因此建立城市房地产市场预警系统具有重要的理论和实践意义。本文主要从理论探讨和实证研究两大部分对广州市房地产市场周期波动和预警系统的建立进行分析。首先,分析了国内外房地产预警研究现状,阐述了房地产周期波动理论和预警理论,归纳总结了房地产预警的概念、方法等。其次,对广州市房地产周期波动理论进行实证分析,运用主成分分析法合成综合指数,,建立了房地产预警系统,采用房地产价格增长率作为警情指标,运用聚类分析法确定警兆指标,运用主成分分析法确定各情分析,并对年、年广州市房地产市场进行预测。关键词:广州;房地产;周期波动;预警系统。
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第一章绪论研究背景全社会固定资产投资的%.%。广州市房地产开发投资额与全社会固定资产投资改革开放以来我国的房地产业发展取得了令人瞩目的成绩,作为一个基础性、先导性的产业,房地产业在国民经济中的作用和地位越来越重要,对经济和社会各方面影响越来越大,继续保持房地产业健康发展,继续发挥住宅与房地产业在拉动经济增长,扩大内需,促进住房消费和投资方面的积极作用,是一件十分重要的工作。房地产业是国民经济的支柱产业。一个产业的增加值在姓加薪细弑戎兀是确立其支柱产业地位并发挥支柱产业作用的最基本条件。根据国际经验数据,一个产业的增加值占谋戎卮锏%~ナ本统沙のVе怠=昀粗泄地产业从复苏到初步发展、快速发展,已进入繁荣阶段,其发展速度接近全部经济平均增长的丁辏康夭涤虢ㄖ刀訥的贡献率已达到近%,因此年的“国号文”首次明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业M臣葡允表钲谑蟹康夭翟黾又嫡糋的比重从年开始便超过ィ瓿%,之后连续四年在ヒ陨希稍微有所回落,这表明深圳市房地产业很好地发挥了支柱产业的作用,对苯贡献率较高,对国民经济的促进效果明显。上海的房地产业增加值占谋戎匾超过了全,相比而下,广州市年至年的房地产业的直接贡献率低于全,从年开始便逐渐增加。在发达国家,房地产投资一般占额的比例处于一个较高的水平.,投资结构不够合理。房地产业的健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展,但其过度的、脱离经济基础的增长就有可能引发房地产泡沫。房地产市场的不健康发展将会带来很多负面的影响,如:开发失控、无序发展,导致土地资源、建筑材料、劳动力浪费或闲置:房地产投机行为增多,投机需求膨胀,开发商的盲目投资冲动带来资金浪费,并引起银行的呆帐、死帐增多,形成金融危机;相关行业将会受到严重的打击,从而影响整个国民经济,导致经济的萎靡不振。如日本世纪年代的房地产泡沫、年东南亚经济危机以及我国年代初的海南、北海房地产泡沫,对我国国民
堇丛矗汗彝臣凭帧⒐阒萃臣菩畔⑼⑸虾M臣菩畔⑼⑸钲谕臣菩畔⑼经济的发展造成严重影响。表房地产业增加值占戎单位:%表房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例ノ唬海年下半年,美国信贷危机引发全球金融危机,而自年以来一直持续高速增长的房地产业,从年三季度起进入调整,一些城市的房屋价格出现了降价态势,部分产品跌幅达%以上。随后房地产业作为扩大内需、促进经济增长的重点,中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。年,ü龃笾谐鞘蟹课菹奂鄹裢壬险%,比上年回落个百分点,月份同比下降%,环比下降%,房价出现下跌。进入年,在经历了龃笾谐鞘蟹课菹奂鄹窕繁认陆%以后,从禄繁仍黾又鸾ド撸阒菰、路课菹奂鄹裰甘繁仍黾臃直鹞%、%,
研究目的和意义表ü龃蟪鞘蟹课菹奂鄹环比甘堇丛矗汗彝臣凭社会各届高度关注广州房地产业的发展,无论是消费者、开发商还是政府都希望对未来房地产业的发展趋势有个正确的认识。因此建立一个理论充分、切合实际和规范可行的房地产预警系统,对住宅市场的正确分析及泡沫风险的提前识别与防范,对房地产发展有一个全面、客观的评价,对今后的发展趋势有一个正确的估计,具有十分重要的理论和实践