三四线城市综合体.pptx

1项目发展模式研究本项目发展模式的选择成功案例总结与启示第二部分2前一阶段我们通过案例,研究了不同级别城市的综合体特征及成功因素案例研究对象:研究目的————香港太古广场北京华贸中心深圳华润中心一线城市案例——江苏常州莱蒙都会湖北宜昌均瑶国际广场三线城市案例——3综合体案例启示(一)城市级别越低零售商业比重越大,且均成为城市时尚购物中心酒店往往是城市核心商业区综合体不可或缺的一部分,且往往是所在城市最高档的酒店城市级别越低写字楼的比重会越小,住宅与公寓往往成为写字楼的替代品;城市级别越高,写字楼的比重往往会更高,且均为顶级公寓在综合体中的比重往往不会很大甚至没有,多承担补缺作用或是写字楼的替代品;城市级别越高,居住功能越明显,城市级别越低,办公功能越明显四线二线一线城市核心区综合体均具有地标性,往往会成为城市商务、购物、办公中心城市综合体四大功能:商业、住宅、酒店、公寓(写字楼)各物业均定位城市高端,城市引领时尚、与外部区域对接的窗口四大类别:商业驱动、酒店驱动、写字楼驱动、住宅驱动三线4综合体案例启示(二)综合体是城市发展到高级阶段的产物,是城市功能高度集约化、符合化的产物城市级别越低,综合体地标性越明显;三四线城市往往靠综合体来建立城市中心同时承载城市的旅游、展示、观光功能三四线城市综合体成功驱动核心因素:外因:,往往处于城市的主干道、与地铁等直接相连内因:(政府、招商)或者聘请行业一流的中介(如定位、招商、销售):以商业为核心功能的发展模式officeshopping(主)+hotel……apartment案例:深圳华润中心、日本福冈博多运河城模式四:酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的发展模式hotel+office+shopping+apartment+……案例:香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式三:以酒店为核心功能的发展模式shoppingHotel(主)+apartment(次)+office……案例:上海商城模式二:写字楼为核心功能的发展模式shoppingoffice(主)+apartment(次)+hotel……案例:广州中信广场、深圳信兴广场综合体的四种发展模式世联研究6模式一:以商业为核心功能的发展模式模式二:以写字楼为核心功能的发展模式模式三:以酒店为核心功能的发展模式模式四:各种功能均衡发展的模式发展条件优越的地理位置,位于城市核心商业区/成熟商务区市场对大型商业设施需求旺盛地块沿街面长,具有良好的交通可达性和可视性开发商实力与品牌号召力超群;;城市已经或者即将进入一个服务业为主的后工业时代,产业簇群已形成,写字楼市场有客户(产业)支撑优越的地理位置,城市的商务/金融区中心/未来商务核心区;区域具有较大的发展潜力;具有良好的可视性和标志性城市酒店市场发展成熟,有足够的商务客户群支持不远离城市CBD区,所处区域具有较大的发展潜力;区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围;交通可达性好,紧临主干道或者交通枢纽出现于国际大都市,有的足够的商业和商务市场支撑优越的地理位置,位于商业区核心区,依托CBD良好的交通环境超大规模,形成建筑集群效应,成为名符其实的“城中城”四种综合体发展模式发展条件总结7模式KPI(外因)本项目具备的条件拟合情况判断模式一地理位置——城市商业核心区地块紧靠遵义商业中心比较适合本项目的发展模式沿街面长,具有良好的交通可达性和可视性地块沿主干道面长达近900米开发商实力与品牌号召力超群;XXX公司具有贵州最强的品牌和实力市场对大型商业设施需求旺盛遵义对大型高档商业需求较大模式二城市已经或者即将进入一个服务业为主的后工业时代,产业簇群已形成,写字楼市场有客户(产业)支撑遵义城市尚未完成工业化遵义没有形成相应的商务市场优越的地理位置,城市的商务/金融区中心/未来商务核心区遵义商务市场尚未形成具有良好的可视性和标志性地块沿街面长具有良好的可视性模式三城市酒店市场发展成熟,有足够的商务客户群支持,不远离城市CBD区,所处区域具有较大的发展潜力遵义缺乏商务客户群对酒店市场的支持遵义的酒店市场不能支撑如此大规模的物业不远离城市核心区,所处区域具有较大的发展潜力区位好,发展潜力大交通可达性好,紧临主干道或者交通枢纽主干道沿线模式四出现于国际大都市,有的足够的商业和商务市场支撑遵义属于四线城市遵义的城市发展阶段尚未达到优越的地理位置,位于商业区核心区,依托CBD地理位置优越,处于城市中心良好的交通环境紧邻主