重庆市土地出让市场问题及对策研究.pdf

西南大学
硕士学位论文
重庆市土地出让市场问题及对策研究
姓名:李小兰
申请学位级别:硕士
专业:土地资源管理
指导教师:朱玉碧
20080401
重庆市土地出让市场问题及对策研究摘要土地资源管理专业硕士研究生:李小兰指导教师:朱玉碧副教授土地出让市场既是土地市场的重要组成部分,又是土地市场的源头市场,其运行状况直接影响整个土地市场乃至整个国民经济的健康有序发展。与发达市场经济国家的土地市场相比,我国十地出让市场在发展中还存在许多不完善和成熟之处,如存在市场机制配置土地资源的基础作用未得到充分发挥、土地市场管理的法律法规未能有效实施、政府行为不规范等问题。因此,加强对土地出让市场发展状况和运行规律的研究,诊断土地出让市场存在的问题,探明这些问题的根源,并提出完善土地出让市场的对策及措施,不仅有利于土地出让市场和土地市场的健康发展,而且可促进整个社会经济的健康有序发展。在我国不同的经济区域,由于社会经济发展的较大差异,土地出让市场存在的具体问题、原因及完善的对策及措施也有不同。重庆市作为西部地区唯一的直辖市,土地出让市场的发展不仅直接关系到重庆市土地市场乃至社会经济的健康有序发展,也在一定程度影响到西部城市乃至全国整个土地市场的规范发展。因此,迫切需要深入研究重庆市土地出让市场发展状况,找出其存在的问题,探明这些问题的根源,并提出完善这个区域性土地出让市场的对策及措施。正是基于这样的研究背景和目的,决定开展重庆市土地出让市场的问题及对策研究。本文在借鉴诸多前人研究成果的基础上,采用调查法、文献资料法、定性分析与定量分析相结合的方法,回顾了重庆市土地出让市场的建设情况,分析了重庆市近年土地出让市场运作状况,并着重探讨了重庆市土地出让市场存在的问题以及成因,提出了促进重庆市土地出让市场健康发展的对策。纵观全文,共涉及到七章研究内容:第挛P髀郏蛞=樯苈畚难√獾谋尘埃芯磕康募耙庖澹芯恐饕D谌荩芯糠椒ā技术路线和资料来源。第挛@砺劢杓紫炔髁吮狙芯可婕暗耐恋厥谐。恋爻鋈檬谐〖巴恋爻鋈眉鄹的内涵,接着提出了开展本研究的主要理论依据,包括产权理论、供求理论、地租地价理论、资源配置理论、市场失灵理论等,概括了各理论的主要内容及其对研究土地市场的理论指导。第挛V厍焓型恋爻鋈檬谐》⒄构旒;毓恕J紫榷晕夜恋厥谐》⒄估探谢毓耍依照政府对土地市场发展的相关重要文件对土地市场发展的影响,将我国土地市场分为萌芽、形成、全面发展、深化改革四个阶段。接着在我国土地市场发展历程的大背景下回顾重庆土
关键字:土地出让市场土地出让重庆市西南大学硕宦畚地出让市场发展历程,依据重庆市土地供应制度改革对出让市场的影响,将其分为建立、发展和深化发展阶段。最后就土地出让有形市场的建立及管理体系进行了简述。第挛=曛厍焓型恋爻鋈檬谐≡俗髑榭龇治觥1狙芯垦∪晡Q芯渴奔段,从土地供应及出让总量、土地出让方式、土地出让价格、土地供应结构对重庆市土地出让运作情况进行分析后发现:重庆市土地出让面积呈上升走势,土地资源市场化配置程度在提高;土地出让虽然以协议方式为主,但“招拍挂”比例不断扩大,市场竞争程度提高;土地出让均价呈上升走势,但地价尤其是协议出让地价和工业用地地价仍然偏低;土地出让以工业和商住用地为主,占到出让总面积的.%。第挛V厍焓型恋爻鋈檬谐〈嬖诘闹饕N侍饧俺梢蚍治觥J紫榷酝恋爻鋈檬谐〈嬖诘主要问题进行分析。发现阻碍重庆市土地出让市场健康、有序发展的主要问题有:恋供给失控,包括年度供给量过大,供给总量超前和房地产用地供给过多;谐≈魈逍形不规范,出让主体——政府和需求主体——土地需求者的行为均存在不规范的地方;谐发育程度低,体现在招标、拍卖、挂牌出让的土地面积比重低,低于沿海土地出让市场发达城市如杭州;恋爻鋈檬谐≈刃虿煌晟疲δ芊⒒硬怀浞帧V饕J鞘谐」嬖虿煌晟疲徽当竞争普遍存在,土地资源配置不合理,土地收益分配不合理等。恋丶鄹癫缓侠怼R皇协议出让比重大,价格较低,二是基准地价制定滞后,土地价值不能体现。然后分别从制度、体制和机制层面探讨了这些问题的成因,发现导致土地出让市场这些问题的主要原因在于:城镇土地产权制度缺陷,出让制度不完善,土地税制不完善是阻碍土地出让市场健康发展的制度性因素;赫院头蔷赫猿鋈梅绞讲⒋妫恋嘏渲梅峭耆谐』亲璋恋爻鋈市场健康发展的体制因素;鄹裉逑蹬で⒃际迫狈κ亲璋恋爻鋈檬谐〗】捣⒄第挛4俳厍焓型恋爻鋈檬谐〗】怠⒂行蚍⒄沟亩圆呓ㄒ椤R谰葜厍焓型恋爻鋈么在的主要问题和成因,提出了促进重庆市土地出让市场健康、有序发展的五大措施:晟城镇土地产权制度。主要为完善土地产权市场制度和土地使用权制度,加强土地登记制度;规范土地出让市场主体行为。主要为限制政府行政权,实行政府行政公开化,建立土地需求主体准入制度;岣咄恋爻鋈檬谐【赫潭取M平ひ涤玫亍罢信墓摇保