重庆大学城.doc

南方大学城地产策划在美丽的渝北区, 在回兴镇与人和镇之间, 有一个美丽的地方. 邡里有清新的空气, 动人的朝霞、飞翔的白鹭、粼粼的湖泊………那就是我们可爱的家园,南方大学城。第一章市场研究及分析一、项目概况南方大学城为重庆市南方集团开发建设的一大型房地产开发项目,它位于重庆市渝北区回兴镇内,占地 3000 余亩,为重庆市第三大超级大盘, 项目依托四川外语学院南方翻译学院的教育资源进行相应的房地产开发,整体上看项目具有开发商实力强大、企业品牌效应强、社区规模大、区位发展前景巨大等优势。二、房地产开发市场分析(一) 重庆市房地产市场开发状及走势预测 1、随着路桥收费体制改革及交通通达的改善,房地产市场竞争也开始由局部地区竞争转向整个区域性的竞争。 2、目标市场开始呈现低端、中端、高端三级市场多元化的开发模式。 3、重庆市房地产市场已完全由买方市场转为卖方市场,市场同质化的加剧,造成品质时代的来临。 4、重庆市整个楼市价位开始复苏, 价位迅猛提升的时代即将来临。 5、重庆市房地产开发时代已由粗放式时代转入集约化时代,房市品牌时代来临。 6、重庆市交通网络体系已经遍布城市以及城市周边的郊区,这就为郊局时代的诞生提供了良好的基础。 7、大盘时代已经来临。 8、房地产开发的跨区域投资方兴末艾,使得开发的终极竞争由对目标客户群体的单极竞争转向目标客户群体及资本市场的双极竞争。(二) 渝北区房地产市场分析 1、呈现中心板块式发展态势, 形成空港经济开发区, 回兴开发区、北部新区为中心的板块式开发模式。 2、房地产开发的不均衡性,包括:( 1 )开发区域分布的不均衡; ( 2 )开发品质的不均衡。 3、房地产市场开始呈现出泛地产的概念。渝北区是建立以旅游、教育、酒店业务为主的复合地产的最佳场所, 目前既有在水一方的酒店型社区的旅游概念项目, 也有南方集团的教育复合地产等项目。三、项目居住环境分析(一) 自然环境两路片区以自然环境优美而著称,常年空气质量处于优良级, 是一个典型的无污染地区。(二) 人文环境 1、天然氧吧一宝圣湖。占地 700 余亩的宝圣湖距项目咫遥, 是社区居民休闲度假的良好去处。 2、大学核心区:项目地块随近有相对多的大中学校。 3、毗邻华人当代美术馆。(三) 交通状况项目的交通通达度较好,机场高速路,金开大道,宝圣东路,均经过或临近项目地块。(四) 市政配套设目前项目周边的市政配套设施与其它区域相比仍相对滞后, 通讯设施、商业、银行、医疗等场所均处于建设过程中。第二章项目定位策略一、项目 SWOT 分析(一) 项目优势分析 1、开发实力雄厚开发商为重庆市私营企业 50 强之一, 重庆市地产开发企业 50 强之一,中国房地产开发 500 强之一的南方集团。 2、区位优势项目位于渝北区回兴镇,濒临重庆市北部新区、渝北科技园区及渝北现代农业园区,是重庆市主城区向外扩展的最佳区域。 3、交通优势项目所在地是出人渝北区的枢纽,宝桐路、宝圣东路及机场高速路皆汇集于此, 608 路、机场巴士以及多路中小型巴士皆通过于此。 4、规模优势项目总占地 2100 亩,是重庆市八大楼盘中的第三大超级大盘。 5、〝活体水景文化〞项目地块内有多条宝圣湖的泄洪水道穿过, 2 水流不断, 可以塑造成活体的水文化,以丰富项目的文化底蕴。 6、卓越的居住环境回兴镇的空气清新,无污染,社会治安良好,具有良好的人居环境。 7、项目所具有教育文化氛围项目依托四川外语学院南方翻译学院的一流名校的形象, 使项目具有了深厚的文化底蕴。此外,南方翻译学院的成功上市,已经彻底找破了我们惯有的办学模式,将传统的教育体制上开到了一个泛教育的高度,在当今学****型社会将起着越来越重要的作用,从而为人们认知的提高带来了便捷的通径。 8、价格竞争优势项目体量大, 一方面可通过集中、统一管理, 有利于降低开发成本以及维护、管理成本,另一方面可以享受政府在某些开发费用的政策优惠,从面单方面降低开发成本。因此,项目在价格策略可以有毖周围楼盘更大的发挥空间,易于造成价格竞争优势。(二) 项目劣势分析 1、项目总体主题定位较难,随市场变化可能发生变化,因此对全局的变化较难控制。 2、开发周期及销售周期长,导致资金回收周期长,影响了经济效益并增加了投资风险。 3、项目体量大, 对目标客群听难于准确把握, 可能出现定位偏差。 4、从目前南方集团的操作上看,缺乏对项目的宏观整体的规划。 5、项目的地理地质条件较差,地势高差起伏较大,给项目的整规划设计带来一定难度。 6、项目周边生活, 市政配套极不完善, 完全需靠项目自身来营造, 增加了项目的风险,并且不易在先期形成旺盛的人气。 7、项目的地块地形决定了消费者看房路线不太通畅。(三) 项目威胁分析 1、外在威胁 1 重庆市 2003 年将有 10个 100