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案例31
债务融资和股权融资的选择
高石工业

凯瑟琳·克劳福德是高石工业的总裁兼首席执行官,她正在回顾公司自1975年成立以来成
长的历史。公司的增长得益于美国中大西洋地区活跃的土地开发活动,伴随企业增长的是对资
本扩张的持续需求。
高石工业(HRI)是根据创始者在维吉尼亚东南面家乡的小镇命名的。高石工业主要从事购
买未开发的土地,随后将这些土地开发用作商业用途。在过去的15年,公司成为中大西洋地区
办公园区的主要开发商。
公司最早开始于上世纪60年代,克劳福德的祖父购买了一片农场用作住宅开发。当马里兰,
维吉尼亚和北卡罗莱纳的农村人口下降,因而对企业的吸引力也下降时,克劳福德改变了他的
策略。许多原来购买的土地被卖出去,获得的资金被用来购买接近城市的土地。公司想利用以
克利夫兰、俄亥俄为中心的工业区内的许多公司重新搬迁地址的机会。
到1975年,业务的复杂性要求高石企业进行公司制改造,也需要合适的管理人员。就在这
个时候,克劳福德完成了她的MBA学业并开始寻找有意义的工作。她的祖父很想把产业转交给她,
便于他能花更多的时间来旅游和进行珍贵书籍的收集。
当一些土地开发商储备了过多的土地面积时,高石并没有。跟随着1973年石油禁运的经济
周期给美国的商业万式带来了很多变化。然而,这些变化可以粗略地分为改变经营场所和改变
企业规模。许多企业因为各种原因而改变了地点,而许多企业的业务范围也变小了。但巧合的
是高石所拥有的土地正位于许多企业要搬去的地区。
公司从成立之初的计划就是只购买那些最有升值潜力的土地。虽然这个战略看是谁都明白
的道理,但如何做到它却是另一回事了。克劳福德打算为实现公司的战略先完成必需的基础性
的工作。要做到这点,拥有最好的员工成为关键的因素。
这些员工不仅要有最合格的会计师和营销人员,还要有资产评估师和擅长于分析租赁,区域
需求和人口特征的专业分析师。因为公司有了各种这样的专家,他们的各种专业能力使公司的
战略始终能够得到贯彻,因此公司有明确的产品和市场。
由于这种原因,高石工业的收入和利润在稳步地增长。在土地购买和开发这个行业,典型
的现象是,丰厚的利润使企业能够购买那些价格高、位置好的物业,而这些物业通常会带来更
高的利润增长。高石工业正是在竞争中处于一个十分有利的位置。表1和表2分别给出了高石工
业的资产负债表和损益表。%,另外根据一家全国知名
的债券评级机构的评估,该债券的信用级别为3A级。大多数与高石工业竞争的企业有着相同的
债券级别以及负债率不超过55%的资本结构。由于公司的股票在柜台市场交易活跃,所以权益持
有十分分散。目前公司的股价在每股32美圆至34美元间波动。
最近几周,凯瑟琳·克劳福德得知华盛顿特区附近有一块即将出售的地皮。实际上,这块
地就在特区市中心的西部,紧邻马里兰州和弗吉尼亚州的交界。这片地区主要是商业发展区,
并已成为了一些地段非常好的商务楼和联邦政府办公楼的所在地。而且该地区有许多外国政府
和公司在美国的办公处。
在克劳福德感兴趣的这一小块土地上,建有一幢高档建筑,内有不少优质客户承租。这里
还有一个停车库,为另一公司所有。另外,这片地区还有发达的快速交通系