青岛万科即墨项目营销方案.ppt

2008年即墨项目营销工作计划(讨论稿)*1首期开盘时间:2008年10月1日销售条件:; 示范区、样板间(1T4两房、1T3三房、情花一层);销售目标:推出29775平米,实现销售20000平米,消化率67%销售均价:4900元/平米(含600元装修)㎡全项目可售面积:一期:109025㎡二期:76835㎡三期:49635㎡合计:235495㎡08年可售面积::51680㎡2可售资源分析Date3首期开盘:10月1日推出2#、3#、6#、10#,共170套产品类型:情花48套;两房70套;小三房52套。开盘目标:积累客户200组,当日销售100套,至月底销售120套,销售率60%推盘思路:户型搭配、高中低端产品搭配全年销售200套,销售面积20000平二次加推:11月1日推出4#、5#,共99套产品类型:两房81套,小三房18套推盘目标:积累客户120组,当月销售60套,销售率60%#1116010001T417141242###29701T39275#64801T418726#2480情花441610#4960情花4+44+43214#:5168047112月延续销售:20套3年度上市计划Date4年度20082009201020112012合计销售面积(㎡)20000650007500075495235495销售单价(住宅均价)49005341582263835785(住+商均价:5851)销售额(万元)9800347174366549278137460全项目周期销售计划建议:其中:情花5200元/平(毛坯);电梯房4800元/平(含600元装修)说明:该数值为综合乐观状态下市场涨幅及品牌溢价后的模拟价格,具体售价将在开盘前两周再结合市场情况确定。对比资料:全项目周期销售计划(上报集团决策版)年度20082009201020112012合计销售面积(㎡)600061000762008620020500249900销售单价(住宅均价)516754315694605263225785(住+商均价:5851)销售额(万元)-5月导入期6-8月中品牌/万客会培养期8月中-(2\3\6\10#)-(4#\5#)Date6第一阶段:导入期(4月-5月)本阶段的目标是:向社会各界告知万科正式进军即墨,并力求在当地造成轰动效应,在青岛范围内引发新闻话题。事件一:4月15日奠基仪式;在开工当日举办大型奠基仪式,以强势姿态向各界告知项目正式启动,在即墨当地造成轰动效应!前期准备:案名确定企划公司确定、活动方案确定项目周边围档广告安装完成、制作预告海报事件二:5月15日售楼处开放售楼处全新开放,力求带给客户不同于上海花园的耳目一新的感觉,同时在售搂处举办体验活动,邀请上海花园一期业主、业内同行参加。前期准备:售搂处包装完成;体验馆包装完成;品牌广告启动Date7第二阶段:品牌+万客会培养期(6月-8月中旬)本阶段的目标是:在当地进行万科品牌强势宣传,在产品尚未亮相之前,对当地客户进行万科品牌洗脑,产生品牌崇拜,同时招募万客会会员,积累“万科迷”。事件一:6月“万科地产在中国”系列路演;在即墨家乐佳、利群、服装城等人流密集的区域举办“万科地产在中国24年30城”大型系列路演,宣传品牌实力、引发品牌话题;同时招募万客会会员!前期准备:活动方案确定、地点考察事件二:6月-7月“万科地产在中国”体验之旅在已经积累的万客会会员中,通过抽奖等形式得出参加“万科地产在中国”体验之旅、“魅力之城体验之旅”客户名单,进行深圳、广州、上海万科行;同时每周末举办城阳魅力之城体验之旅。前期准备:即墨万客会会员大量招募Date8第三阶段:产品强势宣传期(8月中旬—9月)本阶段的目标是:在万科品牌深入人心后,转而进行产品优势宣传,由虚到实,使客户体验到产品实实在在的优势,进一步锁定购买意向。事件一:8月16日产品说明会在锦茂宾馆举办产品说明会,对项目优势进行全面展示,进一步锁定客户意向。前期准备:客户积累数量、活动方案确定、楼书等宣传物料到位、媒体组合启动事件二:9月秋季房展会通过参