丰城新城市小区项目策划报告.ppt

丰城新城小区项目商业部分发展策划报告
谨呈丰城新城房地产开发公司
本报告严格保密
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项目发展策划技术思路框架图
策划课题
如何才能使本项目的商业价值更大化?
明了自身优势和劣势
厘清市场机会和威胁
项目SWOT分析
1、制定最大化提升项目商业价值的总体战略
2、探讨出可能的策略行动方向
提出相关发展建议和方案
商业定位方案
物业定位方案
建筑景观规划建议
分期销售安排
通过调研
判断出新城区商业物业的开发潜力的大小;
总结出高价商铺的主要特征
市场调查工作描述
调查时间:2006年10月9日-10月14日
调查人员:九天4人、新城公司销售部
调查方式:实地勘察、拦截访问、电话访谈、入户访谈等
调查主要包括:
1、新城公司销售部员工对本项目的看法及客户咨询信息反馈
2、新老城区主要街道调查
3、老城区购物逛街的消费者消费习惯调查
4、老城区经营商户访谈
5、已入住新城区居民访谈
6、已在新城区开店经营者访谈
7、子龙花园销售主管、福泽公司营销经理座谈
8、城区商铺租金情况调查
9、楼盘商铺销售情况调查
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调查关键结论1
1、丰城整体商业氛围要比其它相同级别城市浓厚,其消费力较同级城市强。
2、丰城市老城区形成解放南路,洪客隆广场、金马步行街、建设路的商业中心,各类品牌商家云集,尤其是洪客隆的开业更是稳固了其商业中心的地位,在老城区想要找到与其一争高下的项目,难上加难。
3、老城区从居住环境交通状况,商业购物环境都受到严峻考验,老城区的环境与日益高涨的消费需求,尤其与消费品位格格不入。
丰城商业氛围及老商圈现状
4、老城区商业特点是重点放在购物上,将休闲、娱乐、购物于一体的商业项目没有,打造一个真正意义的休闲、娱乐、购物中心是本项目的市场机会。
调查关键结论2
1、目前新城区商业项目销售情况不温不火,新城区商业投资客前两年基本都为外地投资客,近期随着新城区的逐渐发展,本地投资者开始跃跃欲试,但其投资谨慎且心理价位偏低;就我们对本项目前期咨询客户的调查75%的潜在投资者认为价格在2000元/平米附近,其余的投资客还认为1500元/平米会接受。
新城区现状及新城区商业现状
2、新城区主要行政事业单位基本进驻,对新城区形象提升起到良好的促进作用。加强了市民和新城区的联系,增强了市民对未来的信心。
3、新城区商铺租金价格在6-10元/平米/月之间。且只有沿街商铺有一定的出租率,机关小区步行街内铺基本没有出租。
4、目前已在新城开店的商家有163家,其中建材装潢类商家51家,占32%;餐饮49家,占30%、小超市18家、其他45家。
5、新城商业集中在子龙花园、人民医院、机关小区步行街三处。子龙免租招商欲打造一条建材装潢专业街。人民医院附近商家主要依托医院带来的人流、步行街商家依托已入住居民和新城中心学校带来的人流。
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调查关键结论3
新城区楼盘商业基本情况表
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楼盘名称
铺位数量
层高M
主力面积
均价
销售率
福泽东方
40个

123平方米
2700
50%
人和阳光城
280
单: 双:
33---110平方米
3000--4000
无
新世纪家园
100左右

55平方米左右
5000 上下两层
70%
国贸广场
300多个ABC区

上下两层130--150
4200
30%---40%
子龙花园
246个
—
59—92平方米
3780--4600
80%
调查关键结论4
投资者对新城区商铺的投资疑虑归纳为以下几个方面:
短时间内推出数量过多,并且开发商都以销售为主要目标,导致已买铺的人现实的投资收益几乎没有。
机关小区步行街5年内收不到租的投资的事实,使得本地投资者在新城区投资的信心倍受打击,事实上,子龙1期的商铺投资客绝大多数都是浙江温州的炒房团。
没有品牌商家的进驻,使得本地商家和本地投资者不能跟风,信心受挫。
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调查关键结论5
新城区商业物业开发潜力较大
主要体现之一是:
新城区是丰城未来十年城市发展的主要方向,是市政府重点投资和发展的区域,发展空间大。这是广大投资者比较认同的。
参见右图:
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调查关键结论6
新城区商业物业开发潜力较大
主要体现之二是:
目前新城区的商业处于发展初期,除了目前子龙花园的建材装饰街较为集中,其余商业规模小、档次低。
参见下图:
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新城区
老城区
工业园区
105国道
本项目位置
老城商业中心
105国道
调查关键结论7
新城区商业物业