玉都招商方案.doc

亚洲玉都集中式商场2-4楼招商方案一、招商目的:1、通过商业招商与项目营销互动,以商业招商来促进项目整体的营销(包括住宅和商铺的销售);2、有效激活现有集中式商铺,带动项目整体营商氛围;3、进一步完善玉都广场项目玉业产业链条和商业配套。二、业态分布及招商对象:(一)商场二楼——与集中式商场一楼定位一致,以玉器的展示、销售、贸易为主要功能,招商对象为:玉器批发及零售商家。(二)商场三楼——商场三楼以玉器精工馆及原石展览馆对外招租,招商对象为:玉器精细加工企业及玉原石销售企业,玉器精加工及原石展销均为玉器行业不可或缺环节。玉器精加工处于产业链中上游,所有玉器成品均需通过加工后方能进入市场终端销售市场,且玉器精加工为劳动密集型企业,来往客商众多,现有从业人员众多,带动人流量极大。而原石展销更会带来大量玉商进入我市场。(三)商场四楼——商场4楼以休闲、娱乐、餐饮、购物等对外招租,招商对象为:餐饮,娱乐(KTV,电影院),休闲(沐足,按摩,茶座),购物(超市,商场)等。现有阳美及周边较为欠缺购物、休闲、娱乐、餐饮等商业要素,且该地存在较大的消费需求。通过引入适当的商业配套,以更好配套我玉都广场商业设施和商业氛围,而且吸引以玉都广场为核心的周边人群消费(周边消费群体均以玉业商户居多)。三、市场及客户分析:(一)市场调查分析:通过市场调查初步了解,目前玉器精加工和原石买卖均主要分布在阳美村及乔南村周边,以两种方式存在,即:“销售+加工+宿舍”及“加工+宿舍”。1、“销售+加工+宿舍”模式:以下是其中两个例子——序位置大约面积大约租金1晨光珠宝城A幢7号(一楼带二楼)一楼50m2二楼100m2共计150m2租金总价:年租金约9万元租金单价:50元/月/m22阳美公寓玉器广场(一楼带二楼)一楼45m2二楼45m2共计90m2租金总价::51元/月/m2以上两个例子均处于老玉器市场周边,属于一楼带二楼的形式,一楼适合做销售,具备一定的商业展示及销售价值;二楼可以做加工,并且有小阁楼,可以居住。结合其地理位置和综合条件,其租金单价较高。2、“加工+宿舍”模式:“加工+宿舍”的商业价值较低,阳美村及乔南村内的以加工和员工宿舍混合模式的物业,基本属于村民自建房,面积范围每间面积约30—400平米(楼上楼下),年租金总额约8000—15000元,其租赁租金单价范围为10-15元/月/m2。以下是阳美、乔南地区加工作坊常规模式的概况:目前摆件和挂件加工费用在100—200元之间,工人连工头5—10人,目前加工作坊林立,粗略估计至少有超过500家以上,基本集中在阳美、乔南村农民房内,大部分将1楼作为加工工厂,2楼或者1楼隔出空间(阁楼)作为厨房,卫浴、厕所、居室,而房东就直接住在2楼或3楼;为特有的前厂后居模式。加工作坊一般采用简易装修。由于其加工原料价格高昂,所以工头一般均需住在作坊内,而且加工行业视其接单情况而定,需夜晚工作也较多。3、百分玉器广场项目专案分析:百分玉器广场项目位于阳美路边,于广源加油站左侧。共分为3期,该市场原是一家塑料厂家,现将旧有厂房进行改造。该市场目前招商情况与我司二、三楼项目有极大重叠和相似性,我们可将其1楼视为亚洲玉都的2楼,2—4层视为亚洲玉都的3楼。对我司亚洲玉都二、三楼招商项目存在一定威胁,就目前情况而言,该商场其招商运营操作基本较为成功,可对我司此项目拥有较多借鉴。百分玉器广场一期项目为一座5层高的厂房改造项目,已基本招商完成。其中:1楼为玉器成品交易市场,设置中央空调,内设条柜1000余条,条柜尺寸约1米*;条柜租赁价格为500-700元/月(6000-8400元/年),租期为1-3年,签约之日即交纳第一年的50%租金。2楼-4楼为加工作坊,可24小时营业。数量为72间,每间实用面积为20m2左右,每间铺设有地砖,带独立厕所和阁楼、电表及水表,每户均有窗户,通风透光性好租赁价格为800-1000元/月(9600-12000元/年)。据其招商人员反馈,目前只剩下2间尚未租赁(租赁完成为99%)。5楼为食堂和办公场所,食堂对外营业,开设午餐和晚餐,餐票为6-8元。如果为外地采购商,可用名片换取免费午餐。该项目一期全场覆盖电信无线网络,可直接使用无线上网。(二)意向客户情况反馈:同时,通过商业部同事的努力,已初步对部分客户进行意向咨询。根据前期部分意向客户的初步意向汇总了解,客户可以接受的租赁价格范围在:三楼价格区间集中为15元-20元/月/m2,四楼价格区间集中为8-10元/月/m2。四、商场二楼招商建议:近期玉器市场因为价格已经升至一个新台阶,零售市场冷淡,导致阳美地区生意非常冷清,原料又面临进口关税问题无法到位。而亚洲玉都是一个依赖于玉行业的专业市场,所以玉产业面临调整期势必导致亚洲