物业公司基础物业管理风险识别、控制和导入指引.doc

物业公司基础物业管理风险识别、控制和导入指引.doc公司基础物业管理风险识别及管理控制指弓I编制说明目录1风险识别2风险防范5风险处置8风险预防9基础物业风险管理导入10审批: 审核:—编制:—二00五十二月十五日费编制目的:基础物业管理服务涉及的空间范围和时间范围非常广泛而长远,同时与千千万万的业主、非业主使用人及客户的各个方面息息相关,决定了物业管理服务风险无时不在、无处不存。随着公司管理规模的不断扩大及物业管理工作的不断深入,基础物业管理中各类风险不断涌现,给公司造成损失的同时,严重影响了公司战略任务的实现。为了培育公司内部动力、完善内部基础物业风险管理机制,提高风险应对能力,以最少的成本获得最大的安全保障,把管理服务中“不确定”的“大”损失,转化为“可确定”的“小”损失。品质管理中心对公司基础物业管理中风险进行了全面识别,并编制了《嘉宝公司基础物业管理风险识别及管理控制指引》供各级管理人员应用。蕾风险定义:本指引所提及风险是指在特定客观条件下,在特定期间内,在基础物业管理过程中,由于公司内部或外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性。根据公司基础物业管理现状,将公司基础物业管理风险分为:项目运作风险、治安风险、车辆管理风险、消防管理风险、设备风险、公共环境风险、内部管理风险、收费风险和自然灾害。基础物业管理具有:客观性和普遍性、偶然性和不确定性、可测性和可变性等特点。矗风险识别:本指引所提及风险识别就是找出公司基础物业管理过程中潜在的每一个风险因素和表象,以便对风险作出准确性应对策略。爵风险防范:本指引所提及风险防范是指在对公司基础物业管理中的风险进行全面识别之后,根据公司基础物业管理总目标和潜在风险的特点及其潜在影响等,制定和采取风险预控措施,控制或减少基础物业管理风险的发生和造成的损失。■管理寻入:根据公司的实际情况和行业形势,将基础物业管理风险管理纳入各项目基础物业管理范畴通过风险识别、风险防范、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断的循环环形机制规避和防范基础物业管理风险的发生。爵管理目标:以最低的人力、财力、时间等成本,控制基础物业管理过程中的各种风险或降低损失,使物业获得最佳的安全保障和保值增值能力,使公司提高更强的竞争力,提供更令顾客满意的物业管理服务。置文件使用:本指引作为住宅管理事业部、各子公司基础物业风险管理的纲领性文件,住宅管理事业部、各子公司应根据本文件的要求进行各项目基础物业管理风险识别,并制定相应的预控和处置措施,逐步导入基础物业风险管理。风险识别◊风险识别作用:利用物业管理风险的可预测性特点,识别出基础物业管理的过程中各环节的风险,通过对风险的分析,实施全面的监控并采取相应预控措施来防范风险,进而使风险造成的损失降到最低。O风险识别根据:基础物业管理的过程记录资料和行业物业管理风险案例。◊风险识别更新:公司基础物业管理识别更新采用定期更新和不定期更新两种方式,每年初公司品管中心进行集中更新一次,同时根据需要住宅管理事业部、各子公司应进行适时更新。O公司基础物业管理风险具体识别:序号风险名称表现范围表现形式生命周期发生概率可能损失1项目运作风险项目在运作阶段,由于物业本身具有的瑕疵或发展商与业主的矛盾、业主委员会等因素等造成损失的风险新建物业无合法报建手续,迁章建筑,接管后造成“迁法管理"前期物业服务期小罚款、曝光开发商与业主的矛盾,造成公司腹背夹击前期物业服务期大管理被动、物管费不能按时收取业主委员会成立后解除合同后期物业服务期中物业管理权丧失业主大会或业主委员会滥用职权后期物业服务期中管理被动业主大会或业主委员会未按法定程序成立后期物业服务期小服务合同无效,管理权丧失,管理被动非业主滥用业主权后期物业服务期中管理被动2治安风险由于外界第三人的过错和违法行为,给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造***身损害、丧失生命和财产损失等风险,即导致了物业管理服务的风险入室盗窃物业管理全程大赔偿、曝光入室抢夺、抢劫物业管理全程大赔偿、曝光入室故意伤害物业管理全程大人员伤亡,赔偿、曝光入室故意***物业管理全程大赔偿、曝光公共区域盗窃物业管理全程大赔偿、曝光公共区域抢夺、抢劫物业管理全程大赔偿、曝光公共区域故意伤害物业管理全程大赔偿、曝光公共区域故意*** 物业管理全程大赔偿、曝光 序号风险名称表现形式生命周期可能损失表现范围发生概率3车辆管理风险在物业停车场经营车辆停放服务过程中,车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏车内物品被盗物业管理全程中赔偿车身受损,包括擦挂、坠物砸车物业管理全程大赔偿车辆灭失物业管理全程赔偿物业内交通事故物业管理全程小赔偿4消防管理风险因发生火灾造成业主的公共利益受损电器线路引发火灾物业管理全程大处罚、曝光、刑事拘役明火引发火灾物业管理全程大处罚、曝光、刑事拘役爆炸物业管理全程小人员伤亡、赔偿室内浸