无锡万达广场商业综合体A区地块整体定位建议-17DOC.doc

A区(商务区)地块整体定位建议
项目的整体定位
地块位置的分析
项目处在太湖新城核心区,太湖新城被规划为无锡的“中央商务区”,前景是非常好的。地块处在核心区的南面边缘地带,普遍认为商务气氛不如中轴附近。但由于太湖新城核心区的北区以大型商业为主,包括华润万象城、来福士广场和绿城九龙仓的综合项目,商业气氛很浓。比较之下,南区以写字楼项目为主,商务气氛更浓一些,因此,项目定位为商务为主的综合体更符合区域的整体氛围。
建筑指标的边界条件
A区(商务区)总占地面积为28743㎡,整体建筑密度为35%,也就是说落地面积为10060㎡(首层面积)。
扣除B4和B5的首层面积3900㎡,B1首层面积约1800㎡(标准层面积1500㎡对甲级写字楼来说偏小)、酒店首层面积为1800左右(标准层1500㎡对五星级酒店也偏小),剩下能做商业的首层面积为2560㎡,这样的面积基本上不大可能有大型的商业如百货或超市能进来。
区域的商业配套
太湖新城的前景普遍看好,目前最大的问题是配套严重不足,这既是问题,也是机遇,谁解决了这个问题,谁就能先吃到这个蛋糕。
太湖新城的北区由于有各大知名开发商,商业的启动是会很快的,对于太湖新城的发展是一个巨大的推动。反过来讲,如果我们的项目是以商务为核心,配套是以专门服务于写字楼的人群为主,那么竞争优势就能建立起来。
综上所述,项目的整体定位应是以商务为核心的综合体。
写字楼的产品定位
1、供应量巨大
太湖新城的写字楼项目供应量巨大,据太湖新城管委会的资料,2010年投入使用的写字楼面积为400万㎡,由于各开发商的进度不一,到2010年时供应量到不了这个数量,但供应过量是毫无疑问的。量大不等于没有机会,供应量大说明大家都看好这个区域。
2、产品结构
由于无锡的写字楼客户以无锡和江苏本地的客户为多,加上以销售的方式为主,虽然无锡的写字楼数量众多,但实际上优质的写字楼寥寥可数,也就是3-4座。由于主流客户是本地客户,因此如果市场定位是走中档路线的,反而会造成大量的趋同产品,并不是好的选择。
在无锡,优质、高端、符合跨国企业办公要求的写字楼其实很少。
市场特点
写字楼的需求相对有限,它的一个特点是“两头好,中间差”,就是高端和低端的都好卖(租),反而中端的不好。这里的原因就是需求有限,大家都为了稳妥,定位为中端,反而导致中端的量过大。
写字楼市场的另一个特点是,只要你是这个地区最好的写字楼,根本不愁租(售),而且价格还是最高的。这个无论是深圳的地王大厦、广州的中信广场还是上海的金茂大厦,都得到了印证。现在上海的环球国际金融中心,,租都租不到。只要是公认的好的写字楼,市场前景不成问题,这是因为能做到这点的是少之又少。
目前无锡定位为高端甲级写字楼的项目看上去很多,特别是在太湖新城。但大多都是看似高端、外立面很豪华但实际上远远达不到顶级写字楼的水准。国内其实没有能开发和运营世界顶级写字楼的开发商,所以,我们也需要象运作过香港IFC的合作伙伴来协助我们。
因此,如果是定位为世界一流、无锡首屈一指的写字楼,反而是最安全的,关键是软硬件,特别是要有为顶级写字楼服务的商务配套。
业界有句话,叫做“三流的企业卖产品,二流的企业卖品牌,一流的企业卖标准”。领导的战略方向是对的,就是做出一流写字楼的标准来。
所以,项目的写字楼应定位为世界一流写字楼,做出写字楼的标准来。
建筑规划建议
在B4和B5确定以及46#地块的增加,原来的B2被堵在中间,空间显得过于狭窄,建议拿掉,把B3面积加到4万㎡,其它面积加到B1。
各楼体定位和面积如下:
楼栋
物业定位
建面(㎡)
B1
甲级写字楼
58465
B3
五星级酒店
40000
B4
总部大楼
合共40138
B5
甲级写字楼
B6
甲级写字楼或酒店式公寓
19647
五座楼宇,建面合共158259㎡。
租售水平
写字楼租售价格的确定
顶级写字楼要有顶级写字楼的身价,价格也是衡量一个项目定位的标竿之一;同时,又要结合市场的接受程度。
这里分两个阶段定价,一是主力租户的价格;二是散户的价格。
首先,我们主力租户瞄准的是跨国企业,目前无锡的跨国企业集中在黄龙区域,特别是嘉华国际。跨国企业到无锡肯定会去了解这个区域的价格。
我们的客户一是这个区域租约到期的客户,二是新到无锡的跨国企业。
特别是新到无锡的企业,它会更多考虑未来长远的区域发展,为免日后搬迁的麻烦,选择太湖新城的机会更大。那么,针对黄龙区域的价格就要有一个折让,相对于新来的跨国企业,折让8折它就会动心,相对于现有的到期客户,折让要到6折,平均大约就是折让7折。
/㎡,我们项目的主力客户租金大约