2013年大理国际大酒店项目定位方案汇报版.ppt

2013年5月22日大理国际大酒店项目营销执行方案目录:Part1产权酒店在国内的发展脉络及运营模式Part2深圳产权酒店及酒店公寓过往发展及案例分析Part4大理酒店公寓及分时度假市场分析Part5项目定位及核心竞争力构建Part6项目营销策略制定与执行Part3昆明产权酒店及酒店公寓过往发展及案例分析产权酒店在国内的发展脉络及运营模式分析1产权酒店的市场沿革产权酒店购买客户分析产权酒店销售模式分析酒店式公寓基本概念定义“酒店式公寓”,也称服务式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位,并提供低于酒店价格的长期住宅。简单定义其概念归结为三点:统一经营售后回租完整产权解释:它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子,提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店的形式出租,获得投资回报。因此,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多种功能于一体。由此可见,严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”,多为提供高档物业服务的精装小户型住宅,其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。特点酒店式公寓强调的仍然是居住功能,而非商务办公功能;酒店式公寓是一种长期居所(相对于酒店而言)的物业;酒店式公寓必须有酒店般完善的服务;酒店式公寓必须具有居家的氛围;相对于酒店而言,酒店式公寓具有一定的价格优势;酒店式公寓基本概念对比因素项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓★★★★★★★★★★★★★★无无酒店式公寓★★★★★★★★★★★★★★产权式酒店★★★★★★★★★★★★★★★★★产品类比分析服务式公寓需开发商持有经营,而产权式酒店须承诺相应回报率,且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高。针对本项目特点,以下将专门针对产权酒店进行分析。酒店式公寓基本概念2003年起服务式公寓上世纪九十年代初酒店产权自持性物业,公建立项。以外籍租客为主要服务对象小户型公寓小户型公寓产品,住宅立项,普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的,对产品舒适度要求不高。2005年起酒店式公寓介于酒店与住宅之间的一种产品,公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高,单价较高,后期生活费用较高;2006年起产权式酒店纯投资性产品,对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求,且对酒店公司的运营能力有一定要求,售价高于其它产品,***@HOUSEQQ堂别馆公寓塞纳国际金茂现场中央恋城中新城上城市场供应量自2004年后逐年增多;2006年后酒店公寓市场销售火爆,进一步扩展小户型产品发展,受“70/90”政策影响,小户型产品集中2007年面世,酒店公寓市场进入发展高峰。后现代城深圳、北京产品市场沿革地域特征强势景观资源或经济活跃区域交通的易达性客户定位城市的高收入阶层经营特点产权完全归属业主专业第三方管理管理方经营,不保证业主的收益快速回现,减小开发商资金压力开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分(如配套设施)的长期性收益。开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益投资客为主产权酒店特征概述9