情势变更对合同长期履行僵局的适用.doc.doc

1 情势变更对合同长期履行僵局的适用——上海市虹口区法院判决杜小宝诉杜月娣房屋买卖合同纠纷案( 人民法院报案例精选 2014 年3月 27日) 裁判要旨相互负有对等给付义务的合同双方,均既不履行自己的给付义务,又怠于催告对方履行,形成合同长期履行僵局。到起诉之时,由于情况的变化, 合同不论是继续履行还是解除, 都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况, 慎重考虑适用情势变更规则, 以在化解僵局的同时维持利益平衡。案情原告杜小宝与被告杜月娣为姐弟关系, 原先关系较为和睦。上海市曲阳路 650 号 1808 室房屋(以下简称系争房屋)为被告所有。原告早年在外地工作, 2002 年初返回上海后,被告提供系争房屋给原告居住。不久, 原告提出购买系争房屋,原、被告双方遂达成口头协议,由原告出资 27 万元购买系争房屋,但未就交易细节作其他任何约定。 2002 年3月 16 日,原告支付了房款 15 万元,被告出具了收条。此后,系争房屋由原告与家人实际居住至今,但剩余房款 12万元始终未支付, 双方也未办理产权过户手续。在上海房价持续上涨的情况下,被告从 2006 年起提出对房屋重新议价,双方在数年中多次协商价位,但均未达成一致。到 2013 年,原告向法院提起了诉讼, 要求继续履行原定购房协议,被告则提出反诉,要求解除购房协议, 2 除非原告同意参考当前房价再支付房款 83 万元。本案审理中,双方均无法提供证据证明是对方违约在先。经查,系争房屋在 2013 年的市场价已达到 160 万元以上。裁判法院经审理后认为,原、被告于 2002 年口头达成系争房屋的买卖合同, 本应按约履行。但原告仅支付了部分房款 15 万元, 尚有 12 万元余款未支付;被告也仅交付了房屋,未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序, 双方均有同时履行抗辩权, 无法确定系其中一方违约在先。在过去十年时间中,系争房屋的买卖合同始终未能完全履行, 同时也并未解除, 双方都可以通过法律途径尽早解决纠纷, 却始终僵持直至本案诉讼。在此期间,市场房价持续上涨,与 2002 年相比已发生了巨大变化,显然不是原、被告双方在口头缔约之时所能预料。如果继续按照 2002 年约定的房价履行合同,将对双方造成明显的利益失衡。而双方显然都已意识到这一点, 才会多次对重新约定房价进行磋商。因此, 法院认为被告有权要求对房价进行调整。根据本案实际情况, 考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例, 以及原定房价中的亲情因素,可酌情确定原告还应支付的房款余款为 53万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。被告应在原告支付房款的同时, 协助其办理过户手续, 将系争房屋登记到原告名下, 相关税费由双方依法负担。据此, 法院作出如下判决: 3 一、原告杜小宝应于本判决生效之日起 10 日内支付被告杜月娣购房余款 53 万元;二、被告杜月娣应于本判决生效之日起 10 日内协助原告杜小宝办理过户手续,将上海市曲阳路 650 号 1808 室房屋登记到原告杜小宝名下。判决作出后, 双方均未上诉, 并在判决生效后主动履行了判决内容。评析在某些情况下, 相互负有对等给付义务的合同双方, 可能因种种原因, 陷入到一种长期“履行僵局”的状态, 即双方均怠于