海宁营销规划.ppt

海宁新奥2004年市场开发三年计划二○○三年十一月二十二日蒋成波Date2004-2006年3年营销战略市场发展趋势预测提高业绩的关键措施三年业务指标预测人员及资金配置计划2004年度市场开发计划03年经营检讨与03年度业绩预测04年提高市场开发业绩的具体举措情景分析和04年度市场开发目标人员及资金配置计划附件广告宣传计划与费用明细表Date第一部分:2004-2006年3年营销战略一、:海宁市总面积:,总人口:640318人,总户数178735户。国内生产总值:1552774万元,人均国内生产总值:24247元/人,地方财政收入62918万元。全社会消费品零售总额:654185万元。硖石镇城区人口:85281人,总户数:27313户。硖石镇城区自然增长率:‰(上述数据统计截止以2002年12月31日为准),截止10月31日城区管道燃气总通气户数将近3971户,已交建设费用户8000户左右,装表4978户,未通气1121户,政策扶持的文件有海价(1999)121号,海建计(1999)249号《关于核定海宁市新建住宅小区管道石油液化气建设收费标准的通知》。:,,楼房户占96%以上。城镇居民居民人均可支配收入:11715元,城乡居民人均储蓄存款余额:13567元,机关平均工资:30263元;事业平均工资:21642元;企业平均工资:14012元。新建小区的物业管理单位是所开发的房产商所属的物业公司,旧城小区的管理权为所属的社区居委会。居民对天然气的认知度达到73%。截止03年9月,今年海宁市旧城改造拆迁总共79634平方米,明年有环东山区块420000平方米的拆迁,计划在明年3月~4月间动工部分拆迁户已安置,余下部分计划在2005年安置。环西山区块有10000多平方米需要拆迁,拆迁户都安排在已建成的西南河小区。:硖石镇区现有246台燃煤、燃油锅炉。其中燃油锅炉25台,包括:宾馆:新世界、华森、良友等浴室:德胜、天地、行政中心等厂家:蒙奴、九冬、白领等机关:国税、宏达、卫校等柴油平均价格为3000元左右/吨,重油平均价格为1700元左右/吨煤平均价格为450元左右/吨,瓶装液化气平均价格为55元/瓶。由于海宁以中小型企业为主,普遍能源消耗量不大,再加上价格上没有一点优势,所以造成企业没有改进能源消费结构的动力,大型工业用户离市区远,改造难度大,需要政府政策上的支持,目前工商户开发以效益好的单位食堂、学校为主。 :海宁房地产商以民营企业为主,规模不是很大,但有杭州的几个实力雄厚的房地产商已进入海宁市场,以开发中高档小区为主,带动了房地产市场稳步健康的发展。2004年可能完工但未签约的项目有:隆兴嘉苑二期253户、紫薇小区400户、天天高城120户、塑料厂区块270户、百合花园一期500户、风和日丽一期1300户、司必林糖果厂105户,共2948户。由于有海宁市建设局、海宁市物件局的文件,所以建筑面积在6000平方米以上的小区都必须安装管道燃气,因此上述小区的开发不存在问题。海宁市房地产市场的销售率都很高,今年的销售价格从去年年中的1800元/平方米已经上涨到将近2800元/平方米,但销售情况依旧良好。:,去年极端气温零下3度,基本没有采暖****惯。每户人家基本上有二个热水器,一个是太阳能热水器,一个是燃气热水器或者是电热水器,由于平均气温偏高,所以使用燃气和电热水器的比率不高。%~40%的居民形成管道气消费****惯天然气即将进入气源价格过高影响市场开发管网情况城区内基本已铺设主管网一些大型工商户离市区较远要发展成为中等城市管网投资成本高,回收周期长气源状况天然气将进入气价偏高西气东输管道供气湖嘉支线尚未确定时间竞争企业管道燃气独家经营瓶装气市场底子厚,集体户,零散户开发较难天然气明显比液化气安全和经济杭州天然气管网将接壤周边乡镇,对海宁市西片造成一定影响替代产品环保价格无优势天然气进入, 未来机会市场特征描述:工商户市场:目前气源是液化气。即将改造的气化站以LNG为气源。新增与改造的中小型工商户属于必争市场。大型工商户必须考虑供气气源问题,属于战略市场 新建房地产市场:这类市场属于政府强制性要求安装管道燃气,属于100%成功开发的市场,属于必争市场 燃气具市场:天