中海地产房地产开发项目工程管理流程指引.docx

房地产开发项目工程管理流程指引对于普通的房地产开发项目而言,工程管理流程一般如下:1. 项目部组建公司取得用地许可后,应尽早确定项目经理人选,尽快明确项目前期人员组成,以便有专门部门及人员开展及推动项目前期工作。【完成时间】 取得用地许可证后【落实部门】 公司项目部成立后,应着手研究各阶段项目部各方面人员需求计划及到位计划,并通过公司人力资源部门随着项目进展将人员逐步配备到位。目前,我司深圳地区开发的项目一般由中海监理负责监理,工程管理一般实行项目部与监理部一体化运作,即地产与监理组成统一的项目部,地产统筹管理,项目部内部统一分工,其中地产方面侧重整个项目的推进及运作,监理方面侧重现场的质量管理。项目部地产方面岗位设置情况为:项目经理、项目副经理、计划工程师、技术负责人、安装工程师、QS、材料工程师,监理方面岗位设置情况为:总监、土建工程师(若干) 给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文员。具体组织架构如下: 项目初期:项目成立至主体开工期间配备 5 人:项目经理 1 名技术负责人 1 名水电工程师 1 名测量工程师 1 名(兼土建工程师)后勤人员 1  项目建设期:主体开工至项目入伙期间① 项目经理:1 名② 项目生产经理:1 名,由副经理或项目总监担任③ 现场管理人员分成若干小组:土建组(若干,视项目规模而定)、安装组、室外组、内业组、后勤组土建组 3 人:组长 1 名、土建工程师 1 名、土建管工 1 名;安装组 2~4 人:具体人数视项目规模而定,建面 10 万 m2以下 2 人,10~20 万 3 人,20~40 万 4 人;室外组 3 人:土建工程师(兼测量)1 名、安装工程师1 名、景观工程师 1 名;内业组 4 人:技术负责人 1 名、项目 QS 1 名、预算工程师 1 名、文员 1 名;后勤组 3 人:司机 1 名、厨师 1 名、帮厨(兼清洁保安)1 名。说明:土建组的设置:a) 以 Townhouse 住宅为主,则每 2~3 万 m2 划分 1 个土建小组;b) 以多层或中高层住宅为主,则每 5 万 m2 划分 1 个土建小组;c) 如果全部为高层,则每 6~7 万 m2 划分 1 个土建小组。汇总上述各组人员,若土建组按 2 个来计算,整个项目人员编制为 20~22 人,其中地产编制 6 人,监理编制 14~16 人。 项目后期:项目入伙后至结算/维修工作完成期间① 剩余维修和结算工作:土建工程师 2 名、水电工程师 2 名、室外工程师 1 名、地盘 QS 1 名、预算工程师 1 名、司机 1 名、厨师 1 名;合计 9 人。② 仅剩结算工作后:地盘 QS 1 名、预算工程师 1 名、司机 1 名、厨师 1 名;合计 4 人。其中地产方面人员岗位主要职责如下:项目经理:全面主持项目部日常工作,包括对监理部的领导及考核。项目副经理:主管计划、技术、甲供材管理及与公司各部门衔接,也有部分项目由项目副经理充当生产经理角色,负责现场施工单位的管理及施工进度、质量、成本、安全的控制。计划工程师:一般由项目副经理兼任。负责总工期的控制,组织公司相关部门研究确定项目发展计划并动态调整,负责编制设计出图计划、样板确认计划、合约分判计划、材料供应计划以及对施工单位施工总进度计划、阶段施工计划的审核等。技术负责人:负责项目技术管理及实施工作,负责设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作,负责各项招标技术要求编制及技术标评审等。安装工程师:负责安装专业技术管理及实施工作,负责安装专业设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作,负责安装专业各项招标技术要求编制及技术标评审等。甲供材工程师:负责甲供材计划的落实、跟进、核收及进度款审核。项目 QS:负责项目部粮单审核、补充预算审核、零星项目分判及结算初审。2.  地块围墙封闭【完成时间】 取得用地许可证后【落实部门】 项目部——负责招标前提供围墙封闭方案及定标后围墙封闭施工管理【配合部门】 合约部——负责围墙施工合约分判营销部——负责在招标前提供围墙广告要求【注意事项】① 围墙形式应满足我司 CI 标准。② 围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以避免后期施工中返工,这些因素主要有: a)围墙形式及高度应根据营销广告要求选取; b)围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况,围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高,如存在以上情况,应采取临时围护或改变围墙形式等措施。③ 对于工地范围以内围墙使用时间较短(使用时间 <6 个月)后需拆除的临时围墙,如售楼区与施工区、分期之间临时围墙可采用活动围板的分隔形式。对于大盘分期开发且围板工程量较大、拆除后重新搭设等周转次数较多或围板搭设时间在主包单位进场前的情况,可由我司事先单独