企业投资决策分析.docx

(一)理论背景解释——投资决策投资在经济学中主要是指企业部门为增加生产能力,在资本财货上的投资,是实质的投资行为,分为自发性和诱发性两种。自发性投资是不受经济模型内的其它因素所影响的,国民所得或消费需求的变化不会影响这些投资的增减。诱发性投资主要是受其它经济因素(如消费及收入等)的影响。投资的目的主要是为了赚钱或取得回报。根据投资边际效率分析,利率和投资之间有相反方向的关系:利率高时,投资少;利率低时,投资增加。因此投资边际效率曲线亦可称为投资的需求曲线。利率是投资的成本价格,利率高时,投资者愿意付出的投资额便下降;利率低时,投资者便希望多作投资。这就表示利率和边际报酬率决定投资的重要因素。一般来说,随着投资额的增加,投资的边际报酬率是会渐渐下降的,从收入的下降和成本的上升来看:投资增加会使产品(服务)供应大增,会导致生产因素价格上涨。由这些因素可知,投资增加时,边际报酬率一般会因收入下降、成本上升而减低。这构成一条负斜率的投资边际效率曲线,也即是一条负斜率的投资需求曲线。投资也会受到其它因素的影响,例如科技的迅猛发展,市场情况的变化,人们对未来的预期,资本财货的成本的变化,国民所得水平的多少,企业目前的盈利情况,政府的政策等。(二)研究对象——澳门房地产拥有四十多万人口的澳门,投资服务约占有澳门总市场比率的百分之几,占有的比率虽是很小,但是,这个比率已经为澳门市民奠定了不少的生活条件。澳门本地市民常会最多接触;最为实用性的应该是本地的房地产市场,因为它是为生活大众带来紧贴联系的需求和供求作用。据报导:澳门整体经济的快速增长,2004年当地房地产业得到了迅猛的发展,楼宇成交总数达15608个单位,%;,%;2004年澳门的楼价大幅上升,2000年以后新建的楼宇价格上升70%左右,2000年之前所建的楼宇价格的升幅也达20%左右。澳门业界乐观地预计,2005 年澳门的房市可再升 30%到 50%。人们纷纷投资房地产,而影响澳门投资的因素有银行业界的理财利率的服务,政府政策的支持,供求关系的变化,市场情况的变化和国民所得水平的多少。(三)分析对象加以理论解释——澳门房地产投资的影响因素1 银行利率的变动对投资的影响澳门银行公会决定从 2001 年 12 月 13 起将银行储蓄利率调降 %,最优惠贷款利率调到 %,是 40 多年来的最低点。由于澳门的存贷款利率均下调,市民不愿将资金存入银行,于是诱发了不少市民将手中的资金投资地产作保值或增值的心理。同时特区政府在 1996 年推行 4 厘利息补贴计划,即无房户购屋自住,银行贷款利息可降低 4 厘。再加上美国等地银行利率持续下调,带动澳门银行利率向下调整,加强了 4 厘利息补助计划对居民购房的吸引。这些措施都是促销空置单位的好方法。由于银行利率持续降低和近年房地产市场转趋活跃,澳门特区政府经过仔细研究和评审,决定自 2002 年 7 月起取消对居民自置居屋贷款的 4 厘利息补贴。同时,澳门银行公会2005 年 3 月 22 号宣布跟随香港银行加息,今日起调升港元及澳门元标准储蓄存款利率由 %至 %。这是次微调近 %,对存贷影响不大,不过因已进入加息周期,影响会逐步显现。亦由于居民早已不再依赖食息,今次加息,资金不会立即转移流入银行。反而是贷款最优惠利率由 5%调升至 %,令现时偏高的楼价更添压力,加上步入加息周期,供楼者未来压力会越来越大。而且现在更不是买楼时机,楼价又高,未来还会继续加息,失明都不想加重负担。银行的加息和贷款利率的提高,都有利于遏制楼宇炒卖的热潮。这便体现利率低时,投资者便希望多作投资;当利率高时,利率便是投资成本,投资者愿意付出的投资额便下降的原理。2 政府政策对投资的影响回归后,澳门的经济逐步迈进较快速发展的周期。特区行政长官何厚铧在2005年度施政报告中发出明确的“信号”,特区政府除了将旧区重建列入主要工作之外,还将研究制订新城区规划,以填海造地扩大公共生活空间。他说,填海造地将是特区政府明年的施政重点之一,政府希望通过新城规划,为澳门预留适当的土地资源储备。特区政府明年会提交建议进行较大幅度的填海工程,不单为澳门未来几年,也要为未来10到20年提供合理的土地供应。在特区政府推动旧区重建的政策下,泡沫经济时遗留下的“烂尾楼”如今都成为开发商争购的“抢手货”。澳门特区统计暨普查局数字显示2004 年前 3 季成交的不动产买卖及按揭贷款契15023 宗金额3232. 亿澳门元与同期上%   %升今年第三季度,澳门整体住宅单位每平方米的平均成交价为8016澳门元,较去年同期上升27%,较今年第二季上升4﹒5%。1