黄山滟澜香颂二次开盘的前期定位提报.docx

黄山“滟澜香颂“二次开盘的前期定位提报2011年7月19日一、、/.—前言二、本案现状三、本案SWOT分析四、项目产品的卖点精髓五、本项目的慎重点六、本案的相关定位七、产品的推广模式和目的八、项目二次开盘的前期工作所投入的预算九、中央空调地缘热泵的投入预算由于现代交通及物质供给系统的完善,距离因素和配套保证已不再是房地产产品的推销主导,换言之,一切居家生活的外围需求只是这类产品的最基本功能之一,而并不具有附加值绝对的功效。随着社会的进步,产品同质化水平的接近,一个成功的地产产品只有满足了目标消费群的深层心理需求和差异化竞争,才能够达成广告和受众的对话,唤发认同和购买欲。正如可口可乐给我们带来的不只是一杯饮料,宝马也不只是一款交通工具一样。本案目的就是凭借我们有效地推广模式,最大化、立体化地与消费者达成共识,我们不应仅停留在他们物质消费之上,而应该追求的更高层次,即,我们的项目在消费者心里不应是单纯的物质消费,而应是一种生活精神上的享受,具体来将就是感官上和心理上需要得到满足和享受,从而让消费者真正的感觉到“物超所值”,进而达到重新对本案刮目相看,产生购买的欲望,也使我们顺利完成对楼盘的销售。我们需要思考的核心问题:。我们将本案在市场上建立什么样的形象,让更多的消费者被我们打动?。公司、产品与客户需要建立一种怎样的和谐关系,这种关系将坚固本案的品牌形象?。寻找怎样的途径来与我们的目标消费者进行无缝沟通,完成销售?带着以上三个问题,我们开始了以下推广思考,希望能与贵公司达成共识,为黄山楼市也为宇仁集团留下一个经典案例。一、本案现状1、 地理位置本案毗临老镇商业主干线及生活区,交通便利。这个位置具有相对的优势,同时,结合黄山历史沉淀,世袭领地的人文渊源,来塑造本案独一无二的市场个性,差异化区分市场现有同类别墅(欧式、现代)产品。2、 自然环境本案所处的自然环境优势不明显,唯独建立在广告元素的挖掘上加以充分考虑和运用,营造内在环境的优势。周围均为住宅区,整体自然环境,自然元素显然极为匮乏,但居住环境表现很宁静,闹中取静。3、 周边配套本案周边各项生活配套臻美完善,集购物、教育、医疗于一体,完全可以满足日常生活的需要,充分展现本项目的生活优越便利性。4、 产品形态本案整体形态由住宅及商业街、别墅三种构成,住宅的舒适、别墅的宁静与商业的配套,使之在本地市场上是独一无二,具有强烈的号召及区分优势二、本案SWOT分析1、 优势分析镇中心地段,“地位”由来已久,认同度较高;紧靠成熟商圈,周边生活设施齐全,交通方便;闹中取静的人文府邸,围合的是“同一类人”;④塑造主题商业特色街,来产生未来整体协调的升值潜力。2、 劣势分析三侧环境差强人意,塑造不出别墅的整体环境优势,周边老式旧房,影响项目整体外在形象。;当前四周商业氛围不够,缺乏人气。项目当前内在的硬、软件配套不具备别墅高形象的推广,地位塑造。由于项目销售的周期较长,出现滞销等现象。3、 机会分析区域概念已经深入人心;随着经济的发展,市场需求还会放大;虽说项目本身开发及推广水平不高,但是合理的操作,未来市场空间还是较大得;本地块的稀贵不言而喻;本案先前的住宅成功开发会逐步带动商业和别墅的人气和活力;4、威胁分析市场处于冷静期,需要强有力的市场战略推广进行引导与激活。项目逐渐被成为观望者,对本地客源产生“无往不利”,对外地客户产生“无利不往“的局面。三、项目产品的卖点精髓本案在市场建立怎样的市场指标性,即本案的核心卖点,主要体现在以下几个价值方面:口碑价值:财富需要时间,唯有建筑得外在和内在的结合才能体现其真正的价值情感价值:中国味的文脉情感、现代尊崇生活的私享形象价值:核心的、尊贵的、现代的府邸商业价值:一条商业街繁华一座镇心理价值:物超所值,高性比的品质综合。地段价值:提炼文脉领地;建筑价值:有思想,有科技性元素的建筑;户型价值:幸福家庭、,三世同堂、四世同堂的健康舒适生活空间典范;景观价值:自然的呼吸、绿色的、科技型的养生空间;四、本项目的慎重点•市场需求,加强产品本身“个性”的塑造在现有建筑的基础上,注重细节的讲究,力争完美;在景观的基础上,充分挖掘并加以修饰,塑造外观上的个性营造。对策:生活可以得到宁静,坐拥别墅,往往是代表自己的身份,在推广中我们注重“宁静”,“风水宝地”的广告诉求,同时,结合项目体量的特性,将“尊贵地位,稀有”的概念传递给消费者,产生共识。我们建议外观需要保证体现产品的视觉鉴赏性及现代性,在景观处理上尽量丰富社区的景观内容,同时,融入硬件的配套来丰富产品卖点及项目的美中不足之处。.商业人气不足项目所处街道延伸段的商业氛围不足,比较冷清,需要强有力的引导和促销方式来进行消化。同时采取招商先行的策略,为后期推广作铺垫。对策:任何市场空白的填补,都需要强有力的市场炒作和立体