紫薇之家整体营销策划方案.doc

紫薇之家推盘期广告及推广活动策略目录前言………………………………………………………………………………………4项目简介…………………………………………………………………………………5项目SWOT分析…………………………………………………………………………7项目品牌及功能定位……………………………………………………………………9特色主题概念设计与核心点的营造…………………………………………………32商铺投资的关注因素…………………………………………………………………48项目租售的前提条件…………………………………………………………………51项目经营开发模式……………………………………………………………………52招商的选择标准………………………………………………………………………55招商策略………………………………………………………………………………56总体推广思路建议……………………………………………………………………75推盘期推广目标建议…………………………………………………………………76目标受众分析…………………………………………………………………………77推广主题诉求点………………………………………………………………………84推广媒介组合…………………………………………………………………………85推广计划建议…………………………………………………………………………86推广计划执行时间及费用建议……………………………………………………87广告及推广活动建议…………………………………………………………………88广告效果评估及反馈系统的建议……………………………………………………105渠道组合建议………………………………………………………………………113营销中心建议…………………………………………………………………………115营销中心功能定位……………………………………………………………………117七大设计原则………………………………………………………………………119建筑外部设计思路……………………………………………………………………120内部设计及功能区划布局思路………………………………………………………123推盘期营销中心商业气氛营造及推广促销活动的建议……………………………133————前言————SHOPPINGMALL(超级购物中心),作为零售业中最复杂的开发经营模式,近几年成为中国零售业的开发热点,引起市场和媒体的极大关注。就开发面积在20万平方米以上的SHOPPINGMALL而言,无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等,都是一个现实而艰苦的过程。将数量众多的巨型商业建筑与形形色色的中小型商业建筑、景观等放在一个屋檐下,并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转,没有科学、合理的营销策略为支撑和指导,显然是不行的。本方案即对“紫薇MALL”中的一部分,也是整个“紫薇MALL”开发的前奏——“紫薇之家”,在营销策略方面提出中肯、合理的建议,作为该板块在招商、销售、管理等方面的策略指导。————项目简介————本项目地块位于西安市南郊高新技术产业开发区的西南角,北邻丈八东路以及目前正在建设中的西部电子社区;西邻前往长安科技产业园区的主要干道——西万公路和规划中的高新区第三期发展用地;南侧紧临绕城高速公路南段;东面的大部分则仍是未开发的郊区地段。“紫薇之家”组团用地面积83,,地上总建筑面积124,,包括有“家居广场”(41,)、“建材广场”(18,)、“特色零售商店”(25,)、“美食广场”(28,)和“办公区/银行商业”(10,)五个板块区域;地下建筑面积18,,包括有“家居广场”(4,)、“仓库”(3,)、“停车场”(9,)。该地块位于整个“紫薇MALL”的南部地区,由丈八公路分隔,毗邻“紫薇MALL”营销中心,是“紫薇MALL”最早投入建设和使用的一期组团项目。“紫薇之家”组团南侧地块为家居广场、北侧为建材广场、西侧是特色零售商店。特色零售商店紧靠西万公路主干道,形成沿街带状结构布局,而家居广场和建材广场则位于沿街零售商店的后面,各自呈不规则矩形结构,靠一条由丈八东路转入的新建道路旁边。建材广场与家居广场被预留的商业步行街(政府规划预留道路)分隔。家居广场楼高5层(地下1层),建材广场楼高3层,沿街零售商店楼高2层,整个建筑物呈南高北低的走势。————项目SWOT分析————:“紫薇”在西安市场拥有强大的品牌优势,其所开发物业在西安消费者心目中已建立的较高的美誉度;