对策和建议.doc

对策建议一、土地改革远期应实行私有化现阶段若完全由市场配置土地,土地市场均衡时在城市边界处,耕地和城市用地的租金相等。若政府限定土地使用的规模,从而导致城市规模减小,并且规定城市边界向外的土地为法定农用土地。此时,在城市边界处,城市用地租金明显高于耕地租金,其差额即为效率损失,因为此处土地的服务本可带来更高的价值,但政府对这块土地用于农业的限制,使得这块土地所提供的服务能带来的价值下降。所以应大力增加对房地产建设所需的土地供应,大幅降低地价为大幅降低房价提供条件。在远期,要改革目前问题众多的土地集体所有制,实行土地私有化。二、保障每位公民基本居住条件应发挥好政府对民众住房的保障作用。住房权是一项基本人权,政府有责任保障每位公民获得基本的并和这个社会发展水平相适应的居住条件。但是,这种责任是有限的,在目前的条件下,应仅限于靠自身能力完全不能解决其基本居住问题且数量有限的低收入群体。此外,还要鼓励并支持开发商大力开发房地产,增加供给。在房地产市场供不应求的条件下,把房子盖起来才是硬道理。把房子盖起来,民众的居住条件才能得到真正的改善,房价才有可能真正下降。三、增加供给防房价报复性反弹自有调控政策以来,政府和公众都十分关心,开发商的资金链什么时候断裂从而被迫降价,银行收紧银根也是希望开发商得不到银行资金的支持及早降价促销。以这种方式得到的开发商降价并不值得期待,因为长期供给将显著减少,会有房价报复性反弹的危险。四、中国政府的房价调控政策大致分为针对需求和针对供给。房价从根本上来说,由房地产市场的供给和需求决定。要使得房价下跌,最重要的在于增加供给,由此让房价下跌。然而我国的绝大多数调控政策包含有限制供给的因素,如收紧地根、收紧银根等。更本质的原因在于,房价终究由市场的供给和需求决定。要使得房价下跌必须增加供给,进而让房价下跌。然而,调控政策绝大多数是限制供给,如紧缩地根银根等,在长期必然导致房价的上涨。五、国外房地产政策美国:美国房地产政策的基本特征是,首先鼓励个人(家庭)承担自己的住房责任,在个人难以承担时,政府予以帮助。即便提供这种帮助,美国政府也尽量选择对市场干预较少的方式,如租金优惠券计划等。法国:法国的住房数量已经基本能够满足需求,房地产市场从卖方市场转变为买方市场,购房者的住房需求开始从低档的非独立式住宅发展为更倾向选择独立住宅。政府政策也开始鼓励住宅多样化,并设立了“个人住房补贴”,给低收入家庭提供货币补贴,使他们以较低的价格租住社会住宅;对于有一定条件的家庭,政府则提供低息贷款,鼓励购买私人住宅。瑞典:20世纪70年代以来,瑞典政府开始对现有住房进行现代化改造,政策重心从房屋数量转变为注重房屋质量以及设备和环境的现代化,并开始对大多数住房进行修缮和改造。另一方面制订更加统一和长远的住房规划,以缓解住房供应紧张的状况。基于客户动向的市场预测与建议从供不应求的大形势考虑,自住类客户仍可选择合适的价格实现成交。政策可加快企业的推盘节奏,但无法根治因土地供应不足而形成的住房供不应求问题,对自住需求来说,现阶段因市场低迷而挤出来的选房机会显得格外珍贵。从资源日渐稀缺性角度来看,改善类、投资类客户亦可选择合适的产品实现成交。城市可开发的土地资源有限,具备改善、投资价值的产品也会日渐稀缺,对于以改善、投资或二者兼顾为目的购房需求来说,产品将超越价格成为最