2006年北京上古经纪燕郊项目策划报告.doc

2006年北京上古经纪燕郊项目策划报告
燕郊项目策划报告
技术管理中心-市场研究室
目录
第一部分宏观篇
机遇
区域定位
第二部分市场篇
住宅
供需状况
产品状况
商业
规模(现状及规划)
发展态势
第三部分客群篇
客群现状(类型分布)
需求分析
第四部分产品篇
项目定位
住宅产品建议
商业产品建议
开发步骤/开发策略
附件资料
第一部分宏观篇
13>.机遇
宏观层面——机遇与定位
燕郊地理位置优越,处于京津冀一体化(环渤海区域)核心地带,距离天安门仅30公里,可承东启西,经纬南北,提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台
交通便利,可充分利用首都的信息、资金等各项资源,而投资、消费生活成本较低。

随着北京新规划方向的确定,京城发展重心东移,通州确立作为未来北京的新发展区域,美好前景值得期待。与通州一河之隔的燕郊,是距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一,日臻完善的各项基础配套设施、良好的教育产业发展及便捷的交通条件,吸引越来越过的北京城市益处群体的关注。
宏观层面——机遇与定位
自西大望路,经京哈高速,车程25-30分钟
15-20分钟车程
15-20分钟车程
宏观层面——机遇与定位
信息产业园
计算机软件园
高科技工业区
科研文化服务区

根据燕郊开发区的总体规划,共有高科技工业园区、信息产业区、科研文化服务区、金融商贸区、旅游度假区等五大功能产业区。
燕郊开发区充分利用北京总体规划确定的“两轴—两带—多中心的发展方向”的历史机遇,确定了大力发展现代服务业,完善城市功能,把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所的城市定位。

燕郊地理位置优越,燕郊处于京津冀一体化(环渤海区域)核心地带,自然承接着北京国际化的发展机遇。
交通便利,满足城市人口对于工作和居住的交通需求。
居住环境较拥挤的中心城区更加生态化,对居住环境有更高追求的城市人口更具吸引力。
根据北京与通州的发展趋势分析,随着通州地区居住和商业功能的升级发展,通州区域经济也受到大力推动。目前,通州区域作为北京新城的城市功能也出现了外扩趋势。与通州一河之隔的燕郊首当其冲地承接了该城市功能。
燕郊继通州之后,成为北京城市的后花园,承载了大量北京城市溢出人群的居住需求。
宏观层面——机遇与定位
附件资料:《北京及通州发展趋势》
第二部分市场篇
燕郊房地产发展回顾
燕郊的房地产发展基本上始于1998年。在此之前,基本上是单位自建房和当地人的自有房为主;从1998年开始,小规模的商品房建设开始进行,真正的商品房的开发是从2001年随着东方御景的开发开始,目前已经呈现快速发展的势头。
在项目品质上尚待升级换代,市场已经出现这种态势。
(2006年—?)
(2001-2006年)
(1998年-2001年)
升级发展阶段
蓬勃发展阶段
零星开发阶段
住宅产品逐渐向品质化转移





0
50
100
150
200
250
2003年
2004年
2005年
2006年(存量)
区域年土地供应量(单位:万平米)
供应量
03-06年房地产年土地供应走势
土地供量迅猛市场发展火热
资料来源:三河市土地交易网

燕郊住宅市场逐渐发展,基本已经形成了三个板块:潮白河区域、老城区和南区。
南区
潮白河区
老城区
燕顺路
燕灵路
京哈高速(102国道)
迎宾路
迎宾南路
项目地块
北京
高端项目区
临潮白河,景观优势强,地理位置好,属于燕郊市场高端品质项目的代表,产品类型为别墅、小高层、高层板塔结合。
目前,区域内新的土地供应基本已经结束。
代表项目:美林湾、纳丹堡和星河皓月等,均价区间5000-5500元/平。
居住成熟区
102国道以北,燕灵路以东。区域内社区生活配套相对成熟,是燕郊传统居住区。
新项目不多,均为大体量项目,产品类型:小高层、高层板楼为主。
新供应土地也不多。
代表项目:天洋城、上上城,均价4000元/平左右。
待开发区域
102国道以南,即将开发区域。规划有相当体量的住宅、商业用地。但开发速度较慢。未来将集中放量的热点区域。

星河皓月
美林湾
纳丹堡
威毕欧溪谷
新圣得花园公寓
潮白人家
欧逸丽庭
天洋城
上上城
华泰忆江南

2000年以前,燕郊房地产市场近乎处于空白;
2002年,房价也仅仅