2007年苏州吴中区越湖名邸全程营销推广报告.doc

2007年苏州吴中区越湖名邸全程营销推广报告
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20073>.12
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越湖名邸市场分析认知论
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认识城市
认识市场
认识板块
认识自我
认识对手
认识客群
我们的操作手法
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认识城市
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城市审视
国际城市花园
中国园林城市
中国最佳投资城市
外向经济最活跃的城市
全球九大新兴科技城市
世界经济最具活力城市
中国十大最具经济活力城市
中国六大“金牌城市”之一
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地理位置
昆山
苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带,东临上海,南连浙江省嘉兴、湖州两市,西傍太湖与无锡相接,北枕长江,是距上海最近的中心城市
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接轨上海是长江三角洲城市的共识。以路桥交通网络规划和建设为契机,长三角正在打造一个“3小时经济圈”。
苏州将建成“半小时交通圈”
处于上海都市群的核心层
城市地位
%的国土面积+%的人口
创造了
21%的GDP+%的财政收入+40%的外商投资+36%的进出口总额
目前长三角——
上海、苏州嘉兴
第一层
其它城市
第二层
第三层
向西延伸到江苏的锡、常三市,
向南包括浙江的杭州、湖州等地
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经济发展
,%,::,人均地区生产总值(按户籍人口计算)突破10000美元。
苏州在“苏锡常经济圈”龙头地位确定,外来人群在苏州置业越来越多,房地产市场总体需求旺盛
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快速发展的苏州民营经济
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苏州区人口走势及城市化走势
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现在苏州
位于长三角重要经济带的园林苏州,采取紧靠上海的城市发展策略,2006年后已经发展成为:
国际城市花园/中国园林城市/中国最佳投资城市
外向经济最活跃的城市/全球九大新兴科技城市
世界经济最具活力城市
中国六大“金牌城市”之一
%的土地,%的人口,创造了:
全国第四的GDP/全国第一的协议利用外资
全国第2的全部工业总产值/全国第三的进出口总额
苏州2005年就率先全面达到省小康社会指标
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苏州城市规划
一个中心:中心城区—苏州都市区
五个副中心:常熟、太仓、昆山、吴江、张家港
四个生态功能分区:
1)环太湖生态功能区;
2)阳澄湖水乡与古镇生态功能区;
3)沿长江生态功能区;
4)沿沪宁线城镇发展轴生态功能区
四个发展轴:
沿沪宁城镇聚合轴
沿太湖旅游休闲轴
沿苏嘉杭交通走廊发展轴
沿沪青湖高速公路发展轴
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未来苏州
随着“南京-上海”城际轨道交通的网的开设,苏州城区格局将进一步扩张
目前动车组从苏州站到上海站,81公里的全称仅需34分钟
城际轨道的开通将使时间差距缩短到20分钟,预计2008年底建成通车,最小间隔时间为3分钟
未来苏州,将规划建设成为“国际化的,现代化的特大型城市”,是一个超过200万人,拥有若干个50-100万人口卫生城的特大城市。
未来十五年苏州总面积将达到2597平方公里,比现有()多了近千平方公里
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认识市场
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市场发展历程
萌芽阶段
到了上世纪90年代末期,随着周边城市(尤其上海)房地产市场的快速发展,以及经济增长速度的加快,市场发展势头迅猛,产品多样化。
初级阶段
发展阶段
2004年至今,市场不断调整深化,秩序趋于规范化,竞争状况恶化,部分实力小的开发商逐渐淘汰。大规模项目出现,大盘时代到来。
综合竞争阶段
自20世纪90年代中后期(97年左右),国家对房地产市场开放,取消单位分房政策,拉动楼市发展第一波。
2001-2003年,房地产市场发展速度相当快。产品类型丰富,物业水平提高,市场趋于完善,进一步提升整体市场。
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市场发展特点
市场初级阶段供给
模仿、市场初步细分
差异化细分、精确性定位
未来市场竞争激烈,操作难度增加
过去
现在
未来
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房地产投资的加大,在市场的发展的同时,也预示着未来几年的市场竞争的局势将更为严峻
房地产投资
苏州固定资产投资呈逐年高速发展的态势,而房地产投资也是也是在逐年增长,,%。
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供求矛盾明显激化,市场竞争压力增加
供求状况
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空置状况
商品房空置量偏大,相对于销售量而言,空置比例偏高,且近几年有不断增加的势头
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苏州市全市房地产发展总体供求特征
2005、2006两年国家、省、市为严格控制房地产投资规模、稳定住房价格又相继出台了一系列新的调控政策,苏州房地产市场呈开发投资增幅