2007年苏州吴中区房地产市场研究.doc

2007年苏州吴中区房地产市场研究
吴中房产市场项目分析
第一章:苏州市房地产发展总述
一、苏州市房地产经济背景分析
13>.1苏州市概况
、区县划分
(1) 苏州地处亚热带北缘,四季分明,气候温和,年平均气温16度上下,年降水量1100毫米左右。苏州地理环境优越,位于长江三角洲中部。东经119°55′-121°20′,北纬30°47′-32°02′之间,东邻上海,西傍无锡,南接浙江,北依长江,,%。
苏州全市地势低平,平原占总面积的54%,平均海拔4米左右,东南部地势低洼,西南部多小山丘。,为全市最高点。
苏州区位优势明显,交通十分便利,京杭大运河纵贯南北,京沪铁路、沪宁高速公路横穿东西,是312、204、318国道的交汇处,苏州到上海虹桥机场有直达快车干线。境内有张家港、常熟、太仓3个国家一类长江口岸。
苏州是我国经济最发达的城市之一,古城东西两侧工业区体现了目前现代中。苏州交通便利,高速公路、沪宁铁路、312国道东接上海1小时车程,北离南京2小时车程,并有机场路直通虹桥机场。大运河北接无锡,南抵杭州。
(2)苏州古称吴。周敬王六年(前514),吴王阖闾命伍子胥在今苏州城址建都城。秦设吴县,为会稽郡治。三国时属吴国。梁太清三年(549),侯景作乱,城遭荼毒。隋开皇九年(589),始名苏州。宋政和三年(1113),升苏州为平江府。几经破坏又重建,元至元十三年(1276),为平江路治。元末,张士诚据城称王,改名隆平府。明洪武元年(1368)为苏州府治。
清雍正二年(1724),为江苏省会,苏州府辖9县,长洲县、元和县、吴县同城而治。辛亥革命后,省会西迁,废苏州府,并长洲、元和、吴县为吴县。1949年4月,成立苏州市,1983年与苏州地区合并。
目前苏州市辖5县市、8区,5县市分别为:张家港、常熟、太仓、昆山、吴江;8区分别为平江、金阊、沧浪、虎丘、吴中和相城区以及苏州工业园区、苏州新区。共有130个乡镇。
、市区面积、人口、市区人口及居民构成特点
(1),市区面积1730平方公里
目前,苏州市全市共有125个镇,面积8848平方公里,市区面积1730平方公里,,古城区14平方公里。
2001年3月,吴县撤市建区,被拆分成吴中、相城两区。原先吴县市城区,即昔日的吴国中心,被冠名吴中区;撤市建区让苏州市区面积比老城区扩大了约3倍左右。使苏州的城区面积猛增到1730平方公里。
(2)2005年末苏州市户籍人口6073101人,其中市区常住人口2251522人
2005年苏州全市出生43595人,‰,‰。,,,。
(3)苏州市居民年龄、民族等构成特点
苏州人口目前平均寿命已达75岁(市区77岁)。65岁以上老人占苏州全市总人口比例逐年增加,最近几年已达11%,苏州人口的年龄构成已进入了老龄化阶段。
目前,苏州人口的民族构成以汉族为主(%),兼有回、蒙古、维吾尔、苗等41个少数民族,少数民族中回族人数最多。
随着苏州经济的发展,外人口大量涌进苏州。苏州现有人口总数已超过930万人,其中苏州本地人口约600万,外来人口333万左右。

目前,苏州工业经济已形成了机械、电子、纺织、丝绸、轻工、工艺、医药、化工、建材、冶金、食品等11个行业。
2005年12月苏州GDP量三大产业比例构成图(单位:元)
从第三产业的GDP比重看,远没有达到发达城市第三产业占70%以上比重的指标要求,因此,苏州目前还是一个处于发展阶段中的新型工贸城市,第三产业(服务业)的发展还有广大的市场契机,也必定会因此而存在巨大需求,而促进房地产业尤其是高端物业和商业地产的发展。
2005年12月苏州规模以上企业轻重工业产值比例构成图(单位:万元)
从2005年12月苏州工业产值轻重工业所占比例可以看出:目前苏州工业产值中占绝对比重的是轻工业,也就是主要集中在苏州各区域的电子技术产业以及制造加工业,随着经济的强劲增长,各种人才也会继续涌入苏州,他们对居住环境的高要求,将带来强大市场需求,因此,未来几年内,这些企业集中区域,代表性的如园区新区等,对高端物业的渴需将会继续被强化。
—2005年全市GDP涨幅折线图标
2000—2006年11月苏州市固定资产及房地