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房地产项目开发的整个流程图
房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手
续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书 ,
应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
【有拆迁回迁的，还要进行初步调查】
注：可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一
个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同
意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
申请土地正式启动项目开发的第一步
开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到
建设行政主管部门备案， 领取《房地产开发项目手册》 。

（大体上包括 10 个阶段）
涉及部门
项目选址 (第一步 )
可行性研究 (第二步 )
申请项目用地 (第三步 )

注：行政审批：
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
、环保局办理生产性项目环保意见书（表），即环境评估。
、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
、规划部门办理项目 选址意见书 。
特注：一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然
获得土地使用证【在建设用地规划许可证有效
特注： 建设部还有新规定 -----套型建筑面积 90 平方米以下占 70%以 期内取得国土资源管理部门的 用地批准文件 或
者国有 建设用地使用权证， 领取《房地产开发
项目手册》
项目设计 (第四步 )
方案设计：反映了建筑平面布局、 功能
分区、立面造型、规划设计参数、 效果 方案设计、 申报规划设计条件 （城市规划行政管理部门）
图、、环境关系等方面的设计要求
注：委托有规划设计资格
的单位完成方案设计。
获得建设项目规划设计条件通知书
（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、
绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）

后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提