2010年宁国市邦宁厂地块定位及营销报告.doc

2010年宁国市邦宁厂地块定位及营销报告
宁国市邦宁厂地块定位及营销报告

【前言】
本次汇报的目的在于:
明确项目的定位及物业发展方向、定位基础上的项目营销思路、营销推广策略总纲;
确定营销推广的关键点;
本次汇报的内容为项目定位及物业发展建议和营销推广策略大纲,其作用为“邦宁厂地块”项目的投标。
具体执行方案,中标后根据工作进展情况分阶段提交。


宁国市邦宁厂地块
定位及物业发展建议报告
创造价值实现梦想

什么是S-C-Q金字塔? S-C-Q金字塔,是用来界定和分析房地产问题的专
业模型由此,导出本报告的整体框架》》》

非期望结果——
由既成情境导致的不利结果
期望结果——
不喜欢这一结果,想获得有利结果
R1
R2
?
S=情境
C=结果=R1、R2
Q=如何从R1到R2?


S=情境
C=R1,R2
Q=如何从R1到R2
项目的本体条件、市场环境的研究
情境的分类:有利情境和不利的情境以及
由此导致的结果分析
趋利避害,提出项目的整体定位策略,以及项目
地块的物业发展方向和建议、营销策略总纲。




报告大纲
城市认知
区域认知
交通认知
配套认知
项目本体
本体认知
市场研究
问题结构化分析
项目整体定位
发展方向及整体发展战略
物业发展建议
■宁国市位于安徽省东南部,天目山北麓,东临苏杭,西靠黄山,具有1700年的悠久历史。宁国正积极加入长三角发展范围,成为长三角都市的后花园。
■宁国市总人口约41万,城区人口达到了近17万左右!城镇化水平达到了50%以上。2010年GDP总量达128亿元,同比增长15%;人均GDP达5000美元,连续几年位于安徽省县域经济发展首位。
■宁国山脉环绕,三条河流沿扇形北流,汇入水阳江。市山清水秀,空气宜人,适宜居住。
城市认知↘历史悠久的江南著名古邑,风景秀丽的宜居之乡,
安徽省县域经济的领导者。
★
长三角北翼
苏锡常都市圈
杭州都市圈

区域认知↘经济开发区CLD,发展成熟的新城中心生活区域。
■住宅区集中的新城CLD(新城中央生活区),各方面生活配套臻于完善。并且
属老城区和经开区的交汇处,未来发展
前景较为可观。
■高性价比购房区域,房价约比老城中心低500-1000元/平米,乡镇村以及新城区认可的首选购房区域。
■老城区的饱和,南部企业的集结,使得本区域成为炙手可热的居住集中区域和宁国住宅市场发展的主要方向之一。
老城区
经开区集中住宅区
经开区工业集中区
★

交通认知↘邻近城市主干道,公交线网逐渐完善,交通较为便利。
■项目地块邻近城市纵向主干道宁阳路西段,距离主城区约十分钟车程,距离企业集中的经济技术开发区南部区域约5分钟车程。
■目前公交网线基本贯通完善,5、9、11、12路公交线从经开区直达老城区,交通较为便利。
贯通老城区和经开区的宁阳路。
★


★
本案
1、联华超市
2、三津中学
3、宁国职高
4、三津私立学校
5、台客隆超市
6、光彩大市场
7、农业银行
8、法姬娜大酒店
9、东正商城
10、客运南站
配套情况↘本案周边的主要生活配套逐渐完善,生活较为便利

本体认知↘地块背景条件是我们制定项目发展战略的重要参照
■背景:原宁国市国泰邦宁
制药厂
■位置:项目地块位于万福
北路西,百合公馆项目北,半
山澜溪地项目南。
■地块特征:不规则正方形
地块,偏东南朝向
■规划条件:占地75亩,容
,总建筑面积约11万
平米,未来产品形式以多层
和高层为主,产品种类以住
宅为主。
地块北紧邻住宅区,对于后期高层的规划具有一些采光间距的限制,不利于形成最优的地块规划布局。


优势
劣势
机会
风险
容积率相对较高,导致后期规划中
将有至少一半体量的高层,在当地市
场抗性凸显。
周边在售楼盘基本接近尾声,区域
竞争形势相对趋缓。
市场的产品创新率低,后期项目可以
产品发力,成区域楼盘标杆。
政策打压,“限购令”出台,
给市场套上紧箍咒。
①新城区CLD,生活配套臻于成熟
和完善,楼盘集中,居住氛围逐渐
浓厚。
②近邻城市主干道,交通便利
③中等规模地块,开发周期和强度
适宜。
本体认知↘项目SWOT矩阵解析

本体认知↘项目属性界定
发展臻于成熟的、新城中央居住区
以住宅为主的、中大规模社区
规划方向为多层+高层的中高档
住宅社区
项目启示一:由于项目未临主干道,商业价值空间难以发挥。项目开发的发力点会落于住宅部分,
住宅产品的精细