物业管理业主自治管理课程.docx

业主自治管理
业主自治管理概述
（一）业主及业主自治管理的概念
1业主的含义
物业的所有权人为业主。在法律上，只有办 理了产权过户手续，在房地产行政主管部门进 行了产权人登记的才可成为业主。

【物业管理条例第六条】
房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（-）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提 供的服务;
（二） 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事 项提出建议；
（三） 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的 建议；
（四） 参加业主大会会议，行使投票权；
（五） 选举业主委员会委员,并享有被选举权；
（六） 监督业主委员会的工作；
（七） 监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八） 对物业共用部位、共用设施设备和相关场 地使用情况享有知情权和监督权;
（九） 监督物业共用部位、共用设施设备专项维 修决金（以下简称专项维修资金）的管理和使用;
（十）法律、法规规定的其他权利。

F物业管理条例第七条】
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一） 遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二） 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使 用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作岀的 决定；
（四） 按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五） 按时交纳物业服务费用；
（六） 法律、法规规定的其他义务。
（二）业主自治管理的概念及必要性
1业主自治管理的概念
广义：指物业区分所有权人对自己专有部分和 共用部分及共同事务进行管理。
狭义:指业主团体对共用部分的统一管理。
我们这里所指的业主自治管理实际上是业主团 体的自治管理。
2业主自治管理的必要性
产权利益协调的需要
社会主义民主发展的需要
3业主团体自治的原则
依法自治原则
积极自治原则 规范自治原则 民主自治原则 接受督导原则 公益优先原则
】■二业主自治组织的形式及设立
（一）业主自治组织形式
我国物业管理业主自治管理组织的形式有：
■业主大会（业主代表大会）
■业主委员会
是由业主大会会议民主选举产生的,是业主大会的常 设机构。
> 业主小组
（二）业主公约
业主公约由全体业主共同制定z经业主大会会议通过后,对全体业 主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理,业 主的共同利益,业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任 等事项。
1业主公约的设定、变更及废止
＞由区分所有权人的全体会议制走。
＞由开发商或房屋出售单位预先制定（业主临时公约）。
＞业主公约的设定、变更和废止要求参加业主大会的区分所有权人 超过总数半数,并得到参会半数以上人同意。
问题：
业主临时公约和业主公约有何异同？
答:业主临时公约和业主公约均对物业管理区域 内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于 业主大会成立前的前期物业管理阶段;业主公 约是业主大会成立后,经全体业主所持投票权 三分之二以上通过后生效。
2业主公约的特点
■公约的主体是全体业主
■公约的客体是有关物业使用、维修和其他管理等方面 的行为。
-公约的内容是有关物业使用、维修和其他管理等方面 的权利和义务的规定。
■公约的有效性
■公约的立足点是建立在主体的自我意识和行为的把握。
共用设施嘰
J业主公约的主要内容 业主公约一般应包括以下主要内容: 有关物业的使用、维护、管理。
使用和保护,
公共秩序、环境卫生的保护;
（3）
业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共 H立理共用设施遂备的使用、公共秩序和环境卫生 户裁方面的规叠制度；
违反公约应当承担的责任。业主不履行业主公约义务 要承担民事重任,其以支付违约金和赔偿损失为主要 的承担责任方式。
4业主公约的法律效力