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2013年渭南项目提案-项目定位战略及营销报告
渭南项目提案
-项目定位战略及营销报告
前言
首先感谢贵司给予我司提案的机会。本次汇报旨在就项目定位方向及营销思路与开发商达成共识,以期将项目在稳定的资金流的前提下完成整体项目的销售以及达到利润最大化。
本案重在对项目产品定位建议以及营销节奏上作出思考,使整体营销体系有法可依,有章可循,确保后期营销工作的顺利实施。

思路:
依据市场情况,找寻市场产品缺口,定位本案产品方向。
依托人人乐超市带来的人流,确定本案商业业态及动线分布。
利用有效地产品包装,打造项目精品化的路线,拉高项目产品利润。
利用我们执行力有效地团队展示项目品质。
方案框架
项目核心问题
项目背景
区域背景
周边调研
SWOT分析
项目定位
精准营销
产品梳理
客群分析
营销方式
营销执行
核心问题界定:
我司观点:没有高度,谈不了速度
单纯的项目开发现金流安全?
PK
项目核心势能上的品牌、溢价、速度的三丰收?
重点问题阐述:
目标:项目利润最大化及销售速率的平衡点
渭南市场公寓的定位方向选择?
商业业态组合?
销售模式的确定以及销售节点把控?
公寓产品的配套建议?
PART1
跳出项目
看区域
公寓型项目的方向,我们需要思考
项目产品细分or 附加值提炼的一骑绝尘
跳出项目看区域
老城区-繁华东风大街-内核
胜利大街
东风大街
朝阳大街
前
进
路
西
一
路
西
二
路
西
三
路
西
四
路
本案
渭南市经济发展走向
渭南位于陇海-兰新经济带中部地区,关中天水经济带东大门,且隶属于西安经济圈之内。
渭南是陕西东部的新兴中等城市,她东濒黄河,西倚西安,南靠秦岭,北接***,古有“三秦要道,八省通衢”之称,今是西北地区的“东大门”。
地理位置
总体规划为“一带、两轴、三核心”。
“一带”为滨水绿化景观带;
“两轴”为行政文化景观轴与仓程路景观轴;
“三中心”为行政文化中心、商业中心与商务中心
一心三组团
中心城区:行政文化中心/综合服务/居住
高新区:产业
老城区:居住
渭北新区:产业综合区
两横三纵绿地生态系统
渭南市规划城市建设用地范围150平方公里,到2010年规划人口40万,规划建设用地面积40平方公里。形成老城区、中心区和高新区三大功能组团和五横六纵城市干道系统。渭南市2010年人口565万人,2020年规划人口600万人。城镇化水平:2010年城镇化40%,2020年城镇化55%。
规划结构
一带两轴三核心
滨水绿化景观带
行政文化景观轴
仓程路景观轴
行政文化中心
商业中心
商务中心
城市规划
中心区组团:市级行政中心、商务中心、商业中心、文化中心和旅游服务中心,交通枢纽,综合型居住社区。高新区组团:市级高新技术产业基地、文教科研基地、体育中心和综合型居住社区。经开区组团:市域重要的农产品加工、现代制造业和商贸物流基地、文化交流中心、职业培训中心、休闲度假基地。
华州组团:市域重要的重化工业基地、有色金属冶炼和深加工基地、组团级综合服务职能。
城市规划
总结:
结论一:
渭南城市发展总趋向是城市由东向西的横向发展为主,南北纵向发展为辅,中心区城市面貌的改变。
结论二:
就目前现状而言,中心区依然是渭南市的心脏地带,随着城市的发展,中心区老城区面貌的改变势在必行,构建讲求品味与现代居住理念为后期的主力房展方向。
结论三:
随着知名开发商,利君、信达等进入渭南市场,带来了渭南地产竞争从最早的地段竞争演变为品质型竞争以及产品包装竞争,但由于渭南大量的土地储备,目前为止竞争依旧是渭南市场竞争的主题。
区域
项目名称
产品类型
项目体量
剩余放量
2013年预计放量
老城区
明泽坊
高层
65万
——
主城区
海兴水岸新城
高层
30万
20万方
4万㎡
信达广场SOHO
高层
31>.5万


豪润·公园天下
高层
30万
24万方
2万㎡
国贸·公园盛世
高层
20万
16万方
5000㎡
齐月·村
高层
8>9万
3000平米
2000㎡
新城区
天泽熙园公馆
高层
6>8万
2000平方
1000㎡
上上国风
高层
70万
60万方
10万㎡
新洲城上城
小高层
23万
3万方
12万㎡
时代阳光
多层、小高层

3000平方
8万㎡
海兴城
高层
50万
38万平方
12万㎡
信达现代城
高层
53万
53万㎡
14万㎡
朝阳公馆
高层