不动产登记制度的价值分析和路径选择下.doc

不动产登记制度的价值分析和路径选择下
不动产登记制度的价值分析和路径选择下
其次,第三人还必须是已经登记的第三人。既然作为公示手段人优先利益的方式鼓励权利人去登记。况且,登记人为此支付了时间和金钱等成本,其权利也就更值得保护。而未登记的受让人,一方面不愿为此支付登记成本,另一方面,对自己的权利也抱有一种放任的态度,他愿意承担因此而带来的风险,和已登记的权利人比较,因此就较少保护的必要。所以,登记的权利必须优先于未登记的权利。但是,如果双方都未登记呢,根据日本学者的认识,第一受让人和第二受让人之间是没有优劣的区别的,不论第一受让人向第二受让人主张权利还是第二受让人向第一受让人主张权利,“除非一方同意,否则的话,双方的主张都不会被认可,最后结果是,早登记的一方被确定为所有人”
在英美法传统的登记体制下,登记建立的只是一种图书馆式的检索系统,登记不具有公信力,只是一种推定知情(constructive notice),这种推定知情完全可以被推翻。而且,登记的事实和产权的授予没有关系,相反,登记只是可以使人在存在相冲突的权利时获得一种优先权。他所能解决的只是一物数卖时,谁能享有物权的问题。至于不存在第三人时的无权处分人为无权处分,或者处分行为无效的情况,受让人都不能获得物权,第三人受保护的范围较小。比如说,A的律师伪造了A的名字,将A的地产移转给B,即使B已经登记,B仍然不能获得地产权,转让证书无论如何都不会发生效力。这样,真正权利人的权利得到最大限度的保护。但是在托伦斯登记之下,土地权利依赖于登记而不是依赖转让书的制作交付,一旦根据不动产法进行了登记,所有就拥有了不能废弃的权利。也就是说,登记具有结论性的意义。这意味着土地权利不能由于登记之前的缺陷而被废弃,从另一方面,不能废弃也就表明在过去的登记系统下会受到保护的真正权利人将会在托伦斯登记之下丧失自己的利益
……尽管如此,并不是说,受让人就可以绝对的无条件的取得登记的权利。条件就是受让人本身必须是善意的,不存在诈欺问题。所以,在对交易相对人的保护上,交易者的善意同样是必不可少的条件。
由此可见,无论何种模式,都在保护第三人的同时,对出卖人和第一受让人的利益也给与了充分的照顾,较好的实现了出卖人、受让人,第三人之间的利益的平衡。
再次,公平还要求登记制度要妥善的处理登记机关的权力,责任以及在登记错误时风险的负担问题,对由于登记机关的登记错误及因此而造成的损失,法律必须规定必要的救济措施。
在对抗主义模式下,由于登记无公信力,不存在真正权利人权利因登记受侵害的问题,只存在一物数卖时谁的权利受保护的问题。所以,也就不存在登记机关因登记错误而产生的损害赔偿责任问题。
但在登记生效主义模式下,登记据有公信力,为了保障交易安全,法律的天平偏向了第三人的利益一方,真正权利人由此变成了债务人,只能要求无权处分人返还不当得利,这种从物权人向债权人的转变,使权利人有可能因为债务人的无力清偿而遭受损失,因此,采登记生效主义的国家便有了许多补救措施。
在德、登记更正,损害赔偿等。
预告登记:在德成为物权变动的生效条件,尽管在登记之前,根据873条、878条的规定,受让人可以获得物权法的保护;但是,除此之外的其他情形,受让人一般处于债权人的地位。由于不动产利益重大,为了保证受让人对物享有的利益能够得到实现,法律另外确立了预告登记制度,作为一种担保手段,预告登记是为了保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权,从而可以有效的阻止出让人再将该物处分给第三人。作为预告登记,也需要许可和在土地登记簿中登记注册,当然,许可与873条规定的合意是不同的,许可是一种单方的法律行为。而且,在无法获得许可的情况下,为了担保请求权,债权人可以以权利人为债务人申请进行诉讼保全,以此来完成在土地登记簿中的登记。
登记更正和异议登记制度:德,就具有权利推定效力。但是有可能是错误的,所以,在登记与事实的法律状态不一致时,利害关系人可以要求因更正而涉及权利的人同意在土地登记簿中加以更正。而且更正请求权不因时效而消灭。如果来不及进行变更,利害关系人还可以将对土地登记簿的正确性提出的异议进行登记。这种异议登记可以根据临时处分或者因土地登记簿中的更正涉及其权利的人的同意而进行。至于这种临时处分命令的发布,意义提出人并不需要证明自己的权利已经受到危害。也就是说,异议登记还是比较方便的。一旦进行了异议登记,他就对受让人具有了警示公能,不管受让人有没有看到土地登记簿中的登记的异议,他都因此而不再受到法律保护。
损害赔偿制度:如果真正权利人没有来得及采取上述措施,那么