房产交易及按揭贷款业务流程.doc

房产交易及按揭贷款业务流程
房产交易及按揭贷款业务流程
序号
业务环节
执行单位
备注
1
业主接待、房源接收
诚毅公司

2
房讯发布
诚毅公司、银行

3
购房客户接待、供需信息配对
诚毅公司

4
看房洽谈、签约成交
诚毅公司

5
收集审核过户所需资料
诚毅公司

6
收集审核贷款所需资料
诚毅公司

7
向银行初步确认贷款金额及年限诚毅
诚毅公司

8
产权档案查询
诚毅公司、公证处

9
买卖合同公证
诚毅公司、公证处

10
买卖公证笔录
诚毅公司、公证处

11
贷款人签暑贷款文件
银行
银行也可委托诚毅公司办理
12
产权过户
诚毅公司、产权处

13
备齐客户申贷资料报银行
诚毅公司

14
贷款审批
银行

15
出具贷款公证书
公证处、银行
银行也可委托诚毅公司办理
16
贷款发放
银行
贷款放至卖方帐户上再转划至诚毅公司结算帐户
17
结算、划款
诚毅公司
将公司垫付资金及应收费用扣除后,余额划转卖方
18
领取产权证
银行、产权处
银行也可委托诚毅公司办理
19
产权抵押登记
银行、产权处
银行也可委托诚毅公司办理
20
贷后管理
银行
诚毅公司协助
21
不良贷款清收
银行、法院
诚毅公司协助
22
不良贷款处置
银行、法院
诚毅公司协助
按揭贷款业务操作流程
一、按揭贷款的含义
按揭贷款也叫抵押加阶段性保证贷款。即银行在为借款人提供住房贷款时,需以借款人所购买的住房做抵押,但是在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前,须由售房人(房地产开发公司)为借款人提供阶段性的保证。待售房人(房地产开发公司)为购房人办妥房屋产权所有证后,办理抵押登记手续,将《房屋他项权证》交银行作为对购房人放款抵押的贷款方式。
二、按揭贷款的操作流程
按揭贷款主要分为两阶段。一是对房地产开发公司的审查,签订《商品房销售贷款合作协议书》;二是发放个人住房贷款。
流程各阶段说明
1、房地产开发公司合作协议申请
房地产开发公司根据业务需要,向银行提出合作意向,向银行提交《项目合作申请书》。
2、银行受理申请后,看是否符合我行的贷款计划,如果不符合,则给予婉拒。如果符合我行贷款计划,则展开调查。
3、调查分为开发商资信调查、项目审查、调查报告三个主要部分。
(1)开发商资信调查
要求开发商提供的资料—10种资料,(要复印件,但审查时必须验证原件)并注意审查要点。
①经国家工商局年审通过的企业法人营业执照。
审查要点:开发商经营是否合规,企业是否在经营期间,本项目是否超越经营范围,企业注册资本多少、执照上法人与目前公司法人代表是否一致。
②房地产开发企业资质等级证书。
审查要点:可以了解公司规模、技术力量、资金规模、以往开发成绩,一般说资质等级高,代表公司经营状况较好。
③企业资信等级证书。
审查要点:了解企业守约或履约情况,以此了解信用程度。
④税务登记证明。
审查要点:了解企业按期纳税情况,掌握企业的经营业绩。
⑤企业财务会计报表
审查要点:上一月份及上一年度的财务会计报表。主要有损益表、资产负债表、现金流量表。了解分析财务状况和经营成果的现状和变动。对企业的营运能力、赢利能力、偿债能力、担保能力做出判断。
⑥《贷款证(卡)》
审查要点:了解企业负债情况,以此对企业的银行信誉及担保能力做出判断。
⑦企业决策层情况。
审查要点:了解企业决策者(主要领导者)的履历、文化程度、经营思路、经营业绩;对决策层的文化结构、人品、信誉、凝聚力、决策能力等综合素质做出判断。
⑧商品房销售贷款合作申请书。
⑨企业董事会同意与我行进行合作的董事会决议原件。
审查要点:了解企业申请的按揭额度与态度。其中董事会决议原件须经符合规定人数的董事签字,其内容包括同意对向银行申请个人住房贷款的购房户提供连带责任保证。
⑩贷款行认为其他需要的资料。
(2)项目审查。
①资料要求:开发商应提供8种资料,要复印件但审查时必须提供原件。
a《土地使用证》及《国有土地使用权出(转)让合同》
b《建设用地规划许可证》
c《建设工程规划许可证》
d《建设工程开工证》
e《商品房销(预)售许可证》
f《项目开发合作协议书》(开发项目由两个以上企业合作开发时提供)
g《工程竣工验收合格证》(现楼提供)
h其他需要的资料。
审查