第5章 假设开发法.doc

第5章假设开发法
第5章假设开发法
目的和要求:熟悉假设开发法的基本原理,掌握假设开发法的基本公式,静态法和动态法确定估价额。
内容:假设开发法的基本原理,基本公式,估价额的求取方法,假设开发法总结和运用举例。
重点与难点:假设开发法的基本公式、静态法、动态法。
53>.1·基本原理
概念
假设开发法,又称剩余法,是根据待开发房地产开发完成后的预期价值,扣除全部开发成本以求取估价对象在估价时点的价格的一种估价方法。

理论依据
房地产投资的预期收益原理
估价思路:房地产开发商为取得某土地使用权而确定的投标金额。
估价公式
地价=房地产总开发价值-开发费用
-开发商利润
房地产总开发价值:估价对象开发完成后的市场价值或租金收益,一般为楼价;
开发费用:开发房地产所投入的全部资金,包括建安工程费、专业费、销售费、管理费、销售税金和投资利息等;
开发商利润:项目开发投资全部预付资本的利润总额,包括土地取得费和建安工程费(包括专业费)两部分。

方法特点与适用范围
1)方法特点
预期性估价;
价格和费用不在同一时点;
是一种应用估价方法。
2)适用范围:
待开发土地(生地)的估价;
待拆迁改造的再开发房地产的估价;
现有新旧房地产中地价的单独评估;
在建工程房地产的估价;
现金流量法的一种简化,常用于房地产开发项目的可行性研究中。
估价步骤
调查并掌握估价对象基本情况
实体情况
区位状况
权属状况
规划限制
土地与房地产市场
确定最佳开发利用方式

根据估价对象的基本情况、土地房地产市场行情的了解,确定估价对象在规划允许范围内的最佳开发利用方式。
估算开发周期
起点:假设该估价对象的估价时点
终点:预计未来项目开发并销售完成后的时间(日期)
一般采用比较法估算开发周期
预测房地产开发完成后的价值
估算开发费用和开发利润
建安工程费
专业费
销售费
税费
投资利息
开发商利润
计算试算价格,确定估价额
静态法
动态法



假设开发法案例
一、待估对象概况
待估对象为一“七通一平”的待开发土地,土地总面积为10000m2,形状规则;允许用途为商业、居住;规划容积率为7;土地使用权年限为50年,招标出让,出让时间为2004年10月31日。
二、估价要求:需要评估该土地在2004年10月31日出让时的价格。
三、估价计算过程
1、勘察待估对象(略)
2、确定最佳开发利用方式
通过调查研究,确定该土地最佳利用开发方式如下:
建筑容积率为7;
建筑总面积为70000m2;
建筑层数为14层;
各层建筑面积均为5000m2;
地上一至二层为商业用途,地上三至十四层为住宅用途。
3、预计开发周期
预计该房地产的开发周期为3年,即2007年10月全部完成,并投入使用。
4、预计出售楼价
估价该房地产建造完成后,商业楼可全部售出,其平均售价为4500元/m2;住宅楼的30%在建造完成后即可售出,50%在半年后售出,其余的20%一年后售出(假设在期末