世联2011准格尔旗时代广场项目整体定位及发展策略.doc

世联2011准格尔旗时代广场项目整体定位及发展策略
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准格尔旗时代广场
项目整体定位及发展策略
谨呈:满世地产
报告思路
PART13>. 项目本体条件及开发目标解析
PART2. 区域发展与价值定位
PART3. 房地产市场研究
PART6. 项目规划布局及指标建议
PART5. 项目发展战略及整体定位
PART7. 经济测算
PART4. 案例借鉴
市场发展脉络
城市发展脉络
可持续发展建议
属性界定
1
本体/目标。
准格尔旗地处鄂尔多斯高原东端,蒙晋陕三省交界带;
全旗总面积7692平方公里,下辖一个省级经济技术开发区;
地理位置优越:
旗政府所在地北倚自治区首府呼和浩特120公里,毗邻钢城包头180公里,西距鄂尔多斯市130公里;
交通运输十分便利:
境内有大准电气化铁路、准东铁路和在建的呼准铁路以及拟建的准河铁路;109国道、呼鄂高速公路贯穿该区域;
地域辽阔,资源富集:
煤炭储量丰富,被誉为中国“煤海”;
水源充沛;
电力资源得天独厚;
农林牧产品众多;
旅游资源独具特色。
项目位置
120公里
180公里
130公里
鄂尔多斯机场
160公里
150公里
机场
本项目位于距离鄂尔多斯东部130公里的准格尔旗;准旗地理位置优越,交通便利,资源丰富,是鄂尔多斯未来重点发展区域
根据《鄂尔多斯市城市总体规划》,准格尔旗位于南部城镇发展走廊,薛家湾镇是鄂尔多斯市两个副中心城市之一;
薛家湾镇是准格尔旗的政治、经济和文化中心,总面积1345平方公里,;北倚自治区首府呼和浩特100公里,毗邻钢城包头180公里,东距首都北京650公里,西距鄂尔多斯120公里;北、东、南为黄河环绕,过境长度197公里;
项目所在地地处薛家湾镇金融商务区,是准旗规划的唯一的金融商务区
项目位置
薛家湾
本项目位于准格尔旗薛家湾镇,是鄂尔多斯城市副中心,准旗政治经济文化中心;项目地处政府规划的金融商务区内;
交通环境
开源南路
河滨路
7米
规划中
30米
薛家湾地区道路网络密集,规划或在建道路众多;
项目西侧紧邻城市主要道路,30米宽,2011年投入使用;
与城市主干道开源南路之间连接道路7米宽,已通车;
与城市主干道河滨路之间连接道路在规划中;
围绕地块A02、03的道路,7米宽,专门为本区域服务,在建。
地块未来将规划成为准旗的商务中心区,将有50万左右的商业功能体量入市,地块四至现状交通状况以西侧道路等级最高
行政中心
回迁房
A 02地块
地块四至
河滨路
开源南路
商业金融业
住宅区
回迁房
回迁房
地块现状
内部道路
金融写字楼规划
东侧道路
南侧商业
南侧商业
地块现状已拆迁平整,四至道路仍在建设中,南侧汇集城市商业但被回迁房阻隔,西侧为在建回迁房,未来以北侧、东侧商业聚集度高
A -02
目标地块
金融商务写字楼
酒店(规划中)
项目优劣势分析
有利条件——
处于政府规划的唯一金融商务区内,未来将成为准旗核心展示区;
未来周围规划写字楼、星级酒店、购物中心等,商业氛围良好;
地势高,视野较好,展示面较大;
限制条件——
与周围地块连接的道路等级不高,而且多数在规划或建设之中;
本地块不邻城市主干道路;
地块分析
地块技术指标
地块用地性质为商业金融业用地;
地块面积:;
容积率:-;
建筑面积:-;
建筑密度:25%;建筑限高:80米;
停车位:840个
本案作为准旗唯一的金融核心区项目,仍在规划建设中,商务氛围未能形成
*
——城市外环,区域未来商务中心的中型体量的城市综合体项目
项目属性界定
“保证回现,实现收益”
开发商目标
目标分解1:市场风险小,需求量大,能够顺利实现销售——回现目标
目标分解2:保证产品收益性,在降低风险的同时考虑产品的价值,提升产品的收益能力
——收益目标
市场表现好的,收益性好的产品组合以及发挥综合体1+1>2的价值
区域价值
2
宏观经济。
鄂尔多斯定位为蒙中经济区的副中心城市,城市整体将以能源为依托,发展成为文化、产业、居住、生态环境的引领与示范区
鄂尔多斯
包头
呼和浩特
呼和浩特、包头与鄂尔多斯被誉为内蒙的“金三角”,“金三角”及其附近地区称为蒙中经济区,准格尔旗处于该经济区中很中