万科上海万科四季花城2期广告推广策略提案.doc

万科上海万科四季花城2期广告推广策略提案
四季花城2期
2007推广计划
目录
市场人群产品整合
不谋全局者不足谋一域
2007上海:城市让生活更美好
浦东
(陆家嘴)
浦东
(高桥)
浦东
(上南三林)
杨浦
虹口
闸北
普陀
黄浦
卢湾
静安
长宁
徐汇
青浦
松江
闵行
南汇
奉贤
金山
宝山
嘉定
以价格
突围
热点版块
持续升温
浦东[2] 闵行[4] 松江[3] 宝山[6>10] 嘉定[2]
金桥[1]
张江[1]
颛桥[3]
莘庄[1]
九亭[2]
松江新城[1]
上大[1]
西城区[4]
高境淞南[1]
大华[1]
共康泗塘[2]
罗店[1]
南翔[1]
丰庄[1]
数据来源:租售情报网
搜索结果:
70-90㎡,6000-8000元/㎡,共检索到21条信息
西城区的现状就像6年前的莘庄,
5年前的七宝,3年前的三林
这里感觉有点远,但地铁已经开通,两条轨道线路在建,宝山新城的核心城区——西城区 2007年底将基本形成
这里配套不够成熟,但北上海商业广场开业之后,易初莲花、苏宁电器等大卖场已相继入驻
这里看似落相,但在售楼盘众多,生活配套在建,不用很久,定会热闹起来
万科、凯德置地、康桥、上投、保集、三林万业等品牌楼盘,价格也不算高……
宝山西城区竞争尤为激烈
6500
未定
置沪地产
多层/小高层
未来1\3号线
周边配套还不成熟,自建8000平方米商场
8万平米
东方丽都
6000(45-55万元)
未定
民通置业
高层(毛坯)
宝山1线,彭江线,彭石线,1号线友谊西路站
周边配套还不成熟,主要依赖杨行的生活设施
53>.5万平米
丽景翠庭
7500(65-75万)
6000(54-85万)
6000(35-62万)
6400-7100(65-75万)
7500(55-77万元)
均价
东湖物业
保集
中远物业
新独院
万科物业
物业
凯德置地
保集
中远两湾城
东方康桥
万科
品牌
高层(毛坯)
多层(毛坯)
小高层(毛坯)
小高层(毛坯)
精装小高层,别墅
产品
1号线,705,701,861
彭泾线,彭石线,距1\3号线都有距离。
彭泾线,彭石线,距1\3号线都有一定距离。
1号线,705,彭江线
1号线3号线、705、719、淞泰线
交通
易初莲花,北上海商业广场,杨行中心幼儿园,天馨小学
生活配套极为缺乏
除社区商业周边无大型商业设施
易初莲花,北上海商业广场,杨行中心幼儿园,济光中学
一期商业配套/北上海商业广场,杨泰小学,杨行中学,杨行中心医院
配套
小型社区
中型社区
5200亩
60万平米
50万平米
规模
柏丽华庭
保集·欧郡
福地苑
康桥水都
四季花城
楼盘
康桥水都
离地铁共富新村最近,独厚的出行位置
柏丽华庭
离北上海商业广场最近, 07年开通后步行去地铁只需5分钟
福地苑
5200亩超大规模,中远两湾城品牌
保集·欧郡
均价6000元/平米,价格优势,7项高科技环保节能系统
市场结论
城市边缘化加快步伐
宝山磁力逐渐加大
“小城市”“小房型”竞争日渐激烈
四季花城2 定性思考
解构产品人群特征
人群是一切的基础
同样的阶层,同样的时代,
同样拥有80万,因为不同的追求,选择大不同!
物业社区环境
生活品质
地铁社区
地铁
殿堂奢侈型
不在乎花费
趋于享受型
对生活有要求

经济实惠型
利益最大化
省吃俭用型
能承受公寓总价 55-80万的客户
相同总价的不同消费心理
四季
花城
朱小姐(公寓客户)
以前就听深圳的朋友说他住万科的房,对万科物业赞不绝口,正好宝山有了万科四季花城,老公在宝钢上班。之前比较了康桥水都,觉得那边物业差,环境也没这边好,在这边我宝宝在小区里玩很安全的,车是进不来的,保安也很尽责,在这里住着很好。
刘小姐(复式客户)
选在这里是个偶然,那时在虹桥黄金广场看到你们派发DM,一看是万科房子的我们就过来了,结果一进来就觉得这里环境非常好,二天就下订了。万科我们是一直都知道的品牌,信得过物业好,现在在这里住着很舒服
张阿姨(公寓客户)
你们现在来好了,之前这里什么都没有,出行很不方便,现在班车、易买得什么都有了,生活方便很多了。房子是女儿为我买的,现在她也在二期买了房。我觉得这里保安保洁太辛苦了,他们真的很不错。
祝小姐(别墅客户)
来这里之前就听朋友说万科的物业好,进来一看果然环境非常不错,我觉得住房子