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山东力明科技职业学院毕业论文题目:探求房地产价格涨势内幕——各集团之间的利益存在字数: 5896 年级: 07 级经管一班学号: 0701422077 姓名:张颖专业:房地产经营与估价二零一零年四月摘要伴随着房地产业近些年的火暴发展。与此相关的各个利益集团也逐步壮大,或多或少的影响着中国房地产的立法。本问通过对我国现阶段立法现状的描述, 说明了房地产法律、法规的必要,并着重分析了各利益集团利益取向及对立法的态度。最后在对各个利益集团矛盾的比较中,笔者提出了关于协调矛盾,加速房地产立法的建议。关键词:立法现状;利益集团;各利益集团之间的矛盾及立法要求一、背景过去的 2009 年北京市房价经历了一个从低谷到高峰的 V 型反转,现在的房价已经到了历史最高位置,很多人开始关心下一阶段房价的走势。特别是前不久中央又将二手房转让的营业税免税期从 5年改回 2年,使 2010 年的房价走势更加扑朔迷离。众所周知,房价不是单一因素影响的,其涨跌都是各种因素有机组合的结果,根本不可能有哪个单一因素就左右了房价;房价的影响因素众多,供求关系、社会资金的充裕程度、经济发展的阶段、财政及货币政策、金融管制程度……不一而足。所以,一看到二手房营业税优惠取消了就断定房价会涨会跌的理论都是不足采信的。想知道 2010 年房价怎么走,一定要分析一下 2009 年房价是怎么涨起来的。二、论述 08年底 09 年初,国家各种鼓励投资和消费的政策出台,包括二手房的税收优惠,大力支持“房贷”,甚至对于按揭降低首付款比例、降低利率……回过头来看实际上是国家政策引导资金流向房地产的。社会高速发展,社会财富增加很快。在中国高速发展的大背景下,房价在长期趋势中的单边上升是必然的趋势,道理很简单,社会财富以每年 10% 左右的速度增加,单位货币就以相同的速度缩水,以该货币标价的房价自然应该上涨。货币投放量增加,社会资金供应充分。 2009 年房价上涨过快和 2009 年货币投放量太大有直接关系, 货币投放量增加一则导致单位币值的货币加速贬值(相对于购买力),二则使市场流动性增加,这些都加速了房价的上涨。作为一般老百姓购买一套房子也许要花费半生的积蓄,作为房子这项奢侈品,必定要仔细谨慎投资,然而社会投资缺乏合理投向。社会投资是逐利的,但世界范围的金融危机直接导致了 2009 年初的南方私营企业倒闭风潮,全年 CPI 一直为负、PPI 到十一月份才勉强转正。外贸内需都不行了,我国拉动经济的三驾马车倒了两架,仅剩投资一项,国家引导性投资保住了“8”,但民间投资几乎没有途径,微观主体在实体经济方面觉得没有增加投资的必要,大量实体经济的资金面临没有投资方向的窘境,所以大量流动性进入楼市和股市,于是在实体经济没有明显复苏的大背景下,很多风险厌恶型投资者将目光投向房地产,这也是导致 09 年房价暴涨的重要原因之一。由于前几年北京房价涨势很盛,许多买房人踏空了,在一些伪专家和不负责任的黑媒体的错误导向下,幼稚地认为房价还会降回原来的五六千一平米,因此迟迟没有出手买房。特别是在 2008 年底 2009 年初,他们在买涨不买跌的错误投资理念的引导下,以为房价走入下降通道时,愉快地看着房价低谷从身边溜走。 2009 年3 月份以后价格逐月上涨,有些买主出手了,但更多买房人在大量黑媒体不断发布不实数据称:“价涨量跌,房价