安顺市房地产投资风险及对策初探.doc

目 录
1 房地产投资风险 2
1．1 房地产投资风险的含义ﻩ2
1。2 房地产投资风险的特征ﻩ2
1。3　房地产投资风险分类ﻩ2
2 房地产投资风险因素分析ﻩ2
2。1 通货膨胀风险ﻩ2
2。２ 市场供求风险 3
2．３ 周期风险 3
2。4　变现风险 3
２。5　政策性风险ﻩ4
　利率风险 ４
3 房地产投资风险的防范对策ﻩ4
投资风险较小的房地产项目 4
通过投资组合降低风险 5
3．3　通过市场调查来降低风险 6
　加强管理来控制风险 6
致谢 8
参考文献ﻩ9
１ 房地产投资风险
1．1 房地产投资风险的含义
　 房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，，风险越大，变动程度越小，风险越小。
从房地产投资的角度来说，，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于预期收益时,，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
　房地产投资风险的特征
房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征,对于建立和完善风险控制和管理机制,减少风险损失,降低风险发生的可能,提高投资活动的效率是具有重要意义的。对于房地产投资风险的特征，可以分为：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性等。
　 　 房地产投资风险分类
由于在房地产投资中存在着复杂的不确定因素，因此其风险因素也很多。一般来说，可以把房地产投资风险分为系统风险和非系统风险两部分。系统风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动,这种因素以同样的方式对所有证券的收益产生影响。系统风险主要包括市场风险、利率风险和购买力风险。
　 　　 　　
非系统风险是指发生于个别企业的特有事件造成的风险。系统风险和非系统风险的分类表明,系统风险应尽可能回避，非系统风险应尽可能消除。常见的风险有：自然风险、政策风险、经济风险、社会风险、技术风险、经营风险、国际风险等。
2　房地产投资风险因素分析
　 通货膨胀风险
　 。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
《安顺日报》(2009年8月１２日）居民收入增长低于房价增长，—200７年平均涨幅达1３。7%,商品房销售价格涨幅分别为５。49％,％，1６。６%和21。7%.而200４-2007年安顺市城镇居民人均可支配收入平均增长１１。3%，涨幅分别为11。7%、1１。3％， 11．９%和10。6%,安顺市商品房销售平均价格年增长幅度高于城镇居民人均可支配收入年增长幅度2。4个百分点，并逐年呈递增态势，特别是２006年、2007年商品房销售平均价格涨幅达到了16。6%和21。7％,分别比２006年、，比2006年、%、%，安顺市城镇居民可支配收入的增长幅度明显低于商品房销售价格增长速度。200７年，安顺市的房价为
,同比增长２2．3%，而20０7年，安顺京郊农村居民人均现金收入达到830５元,同比增长１０。５％，。其中，人均工资性收入4445元，同比增长8．１%。在工资性收入中,人均在本乡地域内劳动得到２988元,%;外出从业人均得到７08元，增长23．8％。人均家庭经营现金收入为2475元，增长8。１％。城市功能拓展区农村居民人均现金收入达到9８79元,同比增长９．5%;城市发展新区人均现金收入823０元，增长10．9%；生态涵养区人均现金收入７47９元，％.多数居民特别是中低收入人群的购房能力十分有限、负担非常沉重。
　２．２ 市场供求风险
市场供求风险是指投资所在地区市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供给和需求也是不断变化的。供求关系的变化必然会造成房地产价格的波动.
　由于安顺房