松江九亭别墅.doc

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松江九亭九赢住宅区联体别墅项目投标书
第一部分：营销方案初步设想
1、 项目基本情况
a. 占地面积：160亩，合106720m2；
b. 建筑面积：53360 m2；
c. 建筑形态：联体别墅；
d. 组合结构：以多联为主（6联、4联等），另设有双拼
e. 主力面积：180-200 m2；
f. 可售单元：267套左右；
g. 房型功能配套齐全： m2的佣人房；
h. 设有1500-2000 m2的小区会所；
i. 建设总成本为3950元/ m2；
2、 营销方案实施流程
确定营销目标

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进行营销调研
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产品SWOT分析
↓
市场假设
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制定营销策略

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估计预算
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具体实施
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监控调节系统
3、 确定营销目标
中原公司的营销目标就是在正常的运作之下，通过分阶段的销售模式将产品均匀去化，使整个产品的销售量处在稳定的波段，这样的话目标市场不会因为产品消化的过快或过慢而产生流失和抗性。
经过初步的核计，我方有信心在15个月（包括预订期2个月）内完成267套单元的90%
另外，从市场角度分析整个楼盘销售的旺季将出现在2003年8月份——2004年3月份,这期间的销售水平将高于平均的去化标准（每月15套）；而2003年6月份——2003年8月份以及2004年3月份之后的销售水平将因为天气和产品剩余的问题低于平均值。
目前，此类价位的联体别墅将受到市场上其他传统别墅板块以及新兴别墅板块的冲击，另外还有市中心该价位段产品对客户的分流，所以客户来源有很大的局限。虽然中原方面可以通过销售策略来弱化滞销期的影响，但无法根本改变基本走势。
4、 营销调研
a. 九亭区域概述
九亭镇在沪松公路与诸光路交界处，以沪松公路为斜线，东邻七宝，南邻淀浦河，由四纵四横8条新路织成交通网，是松江区较为便捷的区块之一。沿沪青平公路至虹桥机场约6-7公里，沿沪松公路可至七宝镇，继续沿漕宝路可方便抵达万体馆和徐家汇。
九亭镇99年已跻身中国乡镇投资百强，又荣膺市级精神文明先进镇。该镇无污染企业，空气清新，又是近郊最大的蔬菜和花卉基地之一。镇内的幼儿园、小学设施和教育质量都很好。九亭中学也已建成还有九亭医院、电影院、娱乐中心等医疗文化设施。在九亭街沿街还有二十多间商铺用房，用于开设各种商店，方便居民购物。九亭镇上商业已有一定规模，商场、超市不少，购物也很方便。九亭镇室内大型农贸市场，全年都有新鲜蔬菜、副食品供应。占地两万多平方米新落成的镇文化广场，有100种灯光音乐喷泉及大片绿化，是颇具现代气派和文化气息的休闲场所。
据悉，九亭镇镇政府立志要将上海的西南小镇建设成“西郊明珠”，政府从四方面入手，进一步让小镇“旧貌换新颜”。包括其一、抓规划的制定。确定功能性市郊环的小城镇地区发展规划。其二、抓基础设施的建设，镇政府全年投资了6000多万元实施了道路、路灯、煤气等设施的建设。其三、抓配套设施的建设。党校的建设、西水东调工程、沪松公路立交桥的贯通，92路公交车的引进，改善了投资环境，提升区域的综合品质。再则，狠抓管理。房地产作为九亭乃至松江的主要支柱产业，政府将成立房地产管理委员会领衔指导区域建设，对服务品质进行有效管理。
b. 九亭楼市概况
1) 九亭楼市综述
上海人有着“家住西南”的****惯。随着地铁一号线及其延伸段的建成，几年来，我们可以发现新建物业就象一支斗志高昂的军队一样，将漕宝路、新龙华、梅陇、莲花路、外环线、七宝、莘庄等区域一块一块的迅速攻克。我们惊奇的感觉到原来心目中很郊区的莘庄、春申，现在也已经变得不再遥远，而区域内楼盘规模、品质和价格的攀升更是让人们“大跌眼镜”。
应该说，九亭的发展得益于闵行区域建设的成熟。虽然九亭属于松江区，但是它是离闵行区最近行政区域。所以，九亭从99年开始，就一直成为松江房产开发的排头兵。从政府的宏观开发策略，基础设施建设与规划到房地产开发商的强有力投入，九亭房地产近两年多来一直保持着供需两旺的情况，被誉为“上海西南房地产开发的明珠”。纵观九亭这两年的发展轨