松江九亭别墅.docx

松江九亭九赢住宅区联体别墅工程投标书
第一局部：营销方案初步设想
1、工程根本情况
占地面积：160亩,合10672002;
2
建筑面积：53360 m；
建筑形态：联体别墅；
组合结构：以多联为了主（6联、4联等）,另设有上起步的, 镇规划当中,宏观规划水平较高,、科技园区、 商业区、市政区、住宅区都相辅相成,互相辉映,也从而使得区域内的住宅市场供需能够得到 保证.
另外,20多家开发商进驻九亭住宅市场,其中不乏如上房、三盛、奥林匹克置业等实力强 ,在强大的市场竞争环境下,很多成熟的运作模式,很多时尚的房产概念都 被引进,这些都保证了九亭房地产的较高起点.
供给量大
由于政府住宅用地规划、开发商实力等因素,九亭的楼盘呈现出总体体量普遍较高的态势,
到达并且超过10万平方米总建筑面积规模的个案比比皆是. 而且还出现了象奥林匹克花园 （70
万）、三盛颐景园（33万）,九亭总的批准预售面积到达 50
万平方米以上.
而且,九亭几乎所有的个案,无论是目前一期已经较为了成熟的新上海弄里人家、 半岛花园、
国亭华苑、九亭明珠苑、良隆苑等,还是目前一期还没有交房的奥林匹克花园、三盛颐景园、
江南文化园、九洲大唐花园等楼盘,,还会有近
100万平方米的住宅上市.
楼盘水平较高,明星楼盘众多
所谓“明星楼盘〞楼盘,就是指首先其是在上海房地产界、上海市民中产生重大影响
力,有较高知名度；“梦回上海、情回弄里〞
的新上海弄里人家,“江南文化,写意空间〞的江南文化园, “园林深处有人家〞的三盛颐
景园到“运动就在家门口〞的奥林匹克花园,近两年来九亭产生了众多的上海市明星楼盘.
九亭的住宅得物业类型虽然只有别墅、多层（仅有国亭二期有小高层） ,但是多种多样
、欧美风格、现代风格、后现代、中国古典
,九亭各楼盘从其产品力上讲,品质已经和上海市区接 轨.
需求量大
从99年至今,由于一系列市政建设的完成和规划,区域内楼盘品质、规模的提升, 至徐汇区、闵行区乃至全上海市,并随着客户地域性的扩大, 亭的楼盘推量根本上都能够被消化掉,,随着轻轨 R4线到2005
年的建成开通,九亭市场的需求量还会一定程度上的上升.
价格一路抬升
随着需求的增长,九亭楼盘的价格从 99年至今到达了 30%
元/平方,九亭别墅物业的均价从 2500米增长到4500元/平方米；非别墅物业均价也从 2000 元/平方米增长到3000元/ 4000元/平方米的
.
九亭别墅类产品市场分析
1）沿革
99年九亭的别墅市场开始萌芽,最先推出来的是半岛花园一期、北美经典、新上海弄
里人家一期以及九亭明珠苑（松亭绿茵苑）中的局部别墅产品,价格停留在 2000元/平方
,沫亭路还没有筑通,交通除了自
备车之外只有一些郊区的公交线路；但是 30-40万一套别墅还是对喜爱别墅物业的人产生
了一定的诱惑力.
2000年之后,格外是2001年,在半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的根底上,
别墅市场连续出现了像三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等非常有各自特色的大
体量别墅物业工程,强大的产品吸引力和广告吸引力引起了市场的强烈反响和需求大幅拉
,2001年的九亭别墅市场让上海人刮目相看了一番.
2）价格带
图L九亭主要别墅工程均价分布图
6000・
5000
4000^550 2080
在图中我们除了可以看出九亭各主要别墅工程的均价,还可以发现从 99年到2001年
,九亭别墅的价格完成了一个三级跳,均价从 2500元/平
方米跳至4519元/平方米, 在在别墅物业的价格方面九亭已经消除了一定的区位概念影响,赶上了莘庄的同类物业.
3） 产品力
? 立面
区域内大局部产品（包含北美经典、半岛花园、悦景苑等）的立面均以欧、美式风格 为了主,辅以罗马柱、欧式线角、八角窗、 理方面还并不很到位,但大体形象却已到达一定水准