财富广场推广初步设想.doc

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财富广场推广初步设想
一 前言
随着江苏三大经济都市圈的划分，徐州成为省委、省政府重点扶持对象。大力支持徐州招商引资，积极推动徐州经济发展成为省委、省政府的共识。随着徐州经济的发展，人均收入的提高，消费市场的扩大，消费能力的增强，徐州成为国内外众多企业投资的理想对象（2004年10月，徐州以突出的投资优势，位列央视“十大中国最具经济活力城市”评选20个提名城市之中）。一时之间，商家云集徐州，纷纷在徐州投资建厂，或成立分公司（办事处），并以徐州为中心，向周边城市进发。结果，徐州的写字楼及商铺市场在外来投资者和本地投资者的合力重击下被激活。
二 徐州写字楼市场概述
近期，通过对徐州市区待建、在建、已建写字楼的摸底调查，得出徐州写字楼市场潜力很大、现状不容乐观的结论，主要表现在以下几个方面：
1、徐州近期写字楼市场供需相对平衡。从对已建、新建、在建写字楼的调查情况来看，无论是销售还是出租，总的来说，情况比较好，空置率比较低，不存在长时间滞销和停租的情况。但是，徐州毕竟是三线城市，城市经济发展相对缓慢，中小企业数量增长有限，国内外大企业进驻较少，市场的扩展力度有限，同时，随着在建写字楼的竣工销售（约150000平米），又将满足一部分市场需求，因此，徐州近期写字楼市场供需相对平衡。但从长远来看，徐州写字楼市场定会随着徐州经济的快速发展而日益高涨，潜力会得到进一步挖掘，市场空间会得到进一步开拓。
2、经营模式以销售为主。徐州写字楼的经营模式主要有四种：只租不售，只售不租，以售为主、以租为辅，先售再租，但绝大多写字楼都是以售为主，只有少数只租不售，如国贸大厦、泛亚大厦，究其原因可能与开发商的实力和经营理念有关。销售可以迅速回笼资金，减轻开发商资金压力，加速资金周转速度，获取资金收益，但将物业卖给不同的业主，让其自主经营，难免造成物业管理困难，损及物业的形象，不利于物业长期发展；租赁，虽然短期内不利于资金回笼，会增大企业的资金压力，但是，有专业物管公司打理物业，在获取租金的同时，可以推动物业的发展，获取长期利益。鉴于销售、租赁皆有其利弊，开发商在选择模式的时候，可以根据自身实际情况，权衡利弊，再做选择。
3、高档写字楼稀缺，中低档居多。在调查的众多写字楼中，中低档居多，如：怡城广场、盛佳大厦、成功大厦，这些写字楼，无论是规划设计、建筑材料、内部配套设施，还是物业管理、软性配套，都比国贸、泛亚这样中高档写字楼要差一个档次，且大多数写字楼都是板式楼，变化不大，造型雷同，个性不强，千人一面，缺少品位和新鲜感。相信，随着徐州经济的发展，一批设计新颖、建筑独特、绿色健康、配套完善、高度科技化、智能化的新兴写字楼将会在徐诞生。
4、市场细分程度不够，或者说就没有细分，专业性写字楼空缺。在徐州写字楼市场中，由于没有明确的市场定位，没有精准的市场细分，故而专业性写字楼没有形成。在每栋写字楼里，大小企业并存，各个行业皆有，鱼龙混杂。相信，随着徐州经济形势的发展，写字楼市场会越分越细，针对各种行业和企业的写字楼会相继诞生。
5、区域化特征明显。综观徐州写字楼的分布情况，主要集中在彭城广场周围，准确地说在淮海路、中山路交汇处500米半径圈内。这里，位置绝佳、配套齐全、交通便利、经济繁荣、商贸氛围浓厚，且大小企业齐聚一堂，既有利于提高工作效率，又方便员工生活、工作。但是，这里的土地成本高昂，租金、售价较高，且随着私人汽车的增多，停车、堵车、道路等问题也越来越严重，同时，随着徐州经济的不断发展和市中心区土地增量骤减，徐州新的商业区、次中心区将会逐渐形成，以弥补老中心区的不足，从而推动新写字楼的建立。
6、写字楼自身配套不足。通过对徐州已建写字楼的调查，我们发现，徐州写字楼的配套不够完善，已跟不上时代的节拍。如：国产电梯，速度缓慢，浪费时间，不利于工作效率的提高；依然采用老式中央空调，甚至自装空调，既不利于健康，又不能彰显品位；许多写字楼车位十分紧张，甚至没有停车场；运动场、娱乐休闲室、商务会所、咖啡厅等配套设施更是严重欠缺。
7、绿色健康生态型写字楼严重奇缺。在徐州如此多的写字楼中，只有公交商贸大厦考虑到写字楼中工作人员的切身利益，努力营造人性化的办公环境，开创徐州绿色健康生态型写字楼之先河。其将“后非典时期”关注的“内部中央花园”和“引入自然空气”的理念溶进设计中，突破传统的“办公室+公共走廊”的空间模式，更加有利于员工的身体健康。
8、物业管理相对滞后。在众多的写字楼中，物业管理没有得到足够的重视，部分写字楼物业管理人员较少，服务态度较差，管理较为薄弱，并没有真正发挥物业管理的作用。
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