2011年西安含光路项目前期定位及营销提案.doc

2011年西安含光路项目前期定位及营销提案
目录
一、西安市场宏观政策研究
二、项目本体分析
三、周边竞争楼盘分析
四、项目价值及机会点挖掘
五、目标客户研究与分析
六、项目整体定位建议
七、项目规划及产品建议
八、可类比项目研究与分析
九、项目整体营销总思路
十、项目推广视觉系统
十一、销售中心建议
十二、项目推广策略
新国八条出台
两次加息、五次提高准备金率
限购令出台
商品房明码标价
控制新建商品房价格
关键词:限价、限购、限涨
加息
第一次。2011年2月8日上调01>.25%
第二次。%
提高准备金率
第一次。%
第二次。%
第三次。%
第四次。%
第五次。%
限购令
限购辖区
区域仅限西安市辖区(新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区),而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。
限购类型
仅限新建商品住房和二手住房,而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。
限购范围
已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女);
已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭;
拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;
在实际执行中,都是按家庭来界定的,例如两代人户口在一个户口簿上,只要超过18岁可以作为一个独立家庭去认定住房情况。
限购政策
限购令并未将名下已有两套房产的本市居民家庭完全卡死,只是必须先卖一套房,然后才可以再买新房。本市居民可先卖房在再买房,对于投资、投机型置业者在政策上仍留有空间。
限购套数
定位为国际化大都市的西安,大规模的城中村改造项目势在必行,因城市建设住房被拆迁的家庭,选择产权调换住房的,本次限购政策中并无规定,也就是回迁安置的不受套数限制。
商品房明码标价
今年3月16日,发展改革委发布了《商品房销售明码标价规定》,明确这项规定从今年5月1日起施行。发展改革委上周发布新闻,要求各地价格主管部门在近期集中人力和时间,组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。
控制新建商品房价格
为了坚决遏制房价过快上涨的势头,我市按照中央一系列调控政策要求,先后出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等文件,落实商品房限购措施,制定房价控制目标的标准是:。
在2011年楼市调控力度愈发严厉的情势下,从跟踪的六个限购城市表现来看,4月,除广州外,其余三个一线城市,如上海、北京的销量也均呈现不同幅度的环比下滑,而作为南京、重庆等二、三线城市成交量也都呈现出下滑的迹象。同时从这些城市与上年4月的同比情况来看,跌幅基本上均在2成以上,在交易大幅回落的情势下,同时基于对今年调控政策持续从严收紧的预期以及从中央传来的信息,房地产业的高利润率正成为下一轮政策调整的一大方向,各城市打折促销行为已经在四月初开始纷纷上演。
整体成交量大幅下滑,促销行为开始上演
作为二线城市的西安楼市表现出较为相似的市场态势——% %
面对着限购令的巨大冲击,西安房产投资性需求受到了强烈的压制,楼市被浓烈的观望气氛所充斥,2011年3月,西安商品房市场销量跌到了近两年以来最低点,同比上年跌幅达七成;进入4月,受部分刚需力量蓄势爆发,商品房销量得到了小幅回暖,%,%,目前西安商品房市场交易呈现低位趋稳的态势。从数据明细中看出,本月普通住宅市场销量增长幅度较为显著,%,而其余各物业类型销量都呈现下滑态势。
4月,,%,%。
由于政策调控持续收紧,房企销售收入大幅缩水,而基于银行准备金率的持续上调,银行贷款难度加大,而同时初步走势的房企信托通道也逐步成为银监会重点监控的方向,在这样的金融环境以及行业调控持续的背景下,2011年度资金问题无疑是开发企业运营过程中最大的问题,楼市促销、打折、优惠等让利活动在4月已逐步铺开,楼盘房源量释放随即放大,尽管目前大规模、大体量的房源促销尚未体现,房企低价推出的房源多是一些楼层、朝向、户型结构等非优势的房源,但从全国市场来看,在诸如北京、上海、广州、南京等降价形势已经较为明显,外部融资环境不佳的状况下,使得开发商更加依赖销售回款,为了加速回笼资金,后