2013年浏阳市洞阳嘉利项目市场定位报告.doc

2013年浏阳市洞阳嘉利项目市场定位报告
定位的本质是
【于市场大背景之下,占有客户的心智】
市场环境
1
竞争环境
2
项目自身分析
3
客户分析
4
定位
竞争对手概况
比较分析及借鉴
土地
成交
存量
价格
优势
劣势
机会
威胁
物业购买客户分析
终端消费者客户分析
顺应市场环境,走差异化路线,基于项目自身条件满足客户的需求
报告体系
Analyze System
>> 市场环境
>> 竞争环境
>> 项目自身分析
>> 客户分析
>> 定位阐述
>> 项目商业规划设想
>> 建筑规划设想
市场环境
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2
3
4
土地
成交
存量
价格
2012年市场环境总结
土地
成交
存量
价格
2012年1-11月,全国300个城市共推出131>.6 亿平方米,%,,%;,%。具体来看,1-3月,各类土地推出面积环比、同比降幅不断缩小,3月降至8512万平方米后4月开始增长,,达到年内最高水平,其中住宅、商办用地分别推出6>5934万平方米、2596万平方米,均为年内最高水平,%、%。
全国土地情况:2012年,成交量同比降幅大于推出量,土地推出量同比减少,4月开始环比逐渐向好
数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
土地
成交
存量
价格
长沙土地情况:政府谨慎推地,2012年中开始,供应量有所上升,但出让总量大幅回落。商住综合用地成出让主流,未来综合体类项目大量涌现
数据来自长沙市国土局
长沙市近一年住宅及商住综合用地市场供应走势
长沙市近一年住宅及商住综合用地成交走势
长沙市近一年土地市场供应走势
长沙市近一年土地成交走势
土地
成交
存量
价格
浏阳房地产发展状况:投资强劲增长,所占税收比例有较大幅度提高,商用物业同比增长突出
2011年
2012年
土地
成交
存量
价格
全国成交情况:主要城市成交量持续回升,总体已高于过去两年,一线城市同比增幅最突出,但较09年仍有较大距离,三线城市回升最晚,力度最小,但已接近09年高点
2012年1-11月不同城市住宅成交量与历年同期对比
2010—2012年代表城市住宅成交面积走势
数据来自CREIS
土地
成交
存量
价格
长沙成交情况:相比住宅成交量的减少,2012年商业、办公市场突起,市场交易量有大幅上扬
2012年1-11月长沙市新建商品房、住宅网签情况
2012年1-㎡,%,㎡,%。分区域来看,㎡,%,㎡,%。从走势来看,10月、11月商品房成交连续升温,%,再次刷新今年的最大值,房地产市场呈现小幅回暖的迹象。
总成交面积
住宅成交面积
占比
非住宅成交面积
占比
2010年


%

%
2011年


%

%
2012年1-11月


%

%
2010—2012年长沙市成交面积
土地
成交
存量
价格
全国存量情况:新增供应总体低于同期水平,库存高位盘整,9月库存达到10年来最高水平
2012年1-11月,全国20个代表城市月均新批上市1241万平方米,%,与2010 年月均水平相比也有所下降。但受到2010、2011年城市库存量持续上扬和9月供应大幅增长而成交小幅下滑的影响,2012年9月,库存达到2010年来最高水平,接近7000万平方米,但从出清周期来看,由于今年成交回升显著,出清周期持续下行,去库存压力有所缓解。
土地
成交
存量
价格
长沙存量情况:10年至12年11月底,
2010年以来长沙内六区各区域商品住宅待售面积(单位:万㎡)
2010年以来长沙内六区各面积段商品住宅待售面积(单位:万㎡)
土地
成交
存量
价格
浏阳存量情况:截至12年9月,