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实物期权在房地产评估中的应用.docx


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文档介绍:
实物期权在房地产评估中的应用
摘 要:目前我国房地产评估理论与方法仍处在探索阶段,由于不确定性, 房产所有者面临着许多和“或有索取权”性质相同的权利选择,因而房地产评估 需要多元化拓展。本文通过理论研究和实例分析,系统的介绍了基于实物期权的 房地产评估方法。第一部分回顾了国内房地产评估现状及选题意义; 第二部分是 实物期权理论概述,简单介绍了实物期权的定义和实物期权的种类; 第三部分是 房地产评估中的实物期权定价方法,主要介绍了两种方法在房地产评估中的应 用;第四部分是物期权在房地产评估中的应用案例, 列举了三个案例并进行了分
析;第五部分是综合阐明本文观点,并展望其发展应用。
关键词:实物期权;房地产评估;B-S期权定价模型;二义树定价模型
一、国内房地产评估现状及选题意义
目前我国的房地产评估业仍处于起步阶段, 评估方法主要有:收益法、市场 法、成本法,它们有各自的缺点和优点。但是因为不确定性,房产所有者面临着 许多和“或有索取权”性质相同的权利选择,比如说扩大规模、转换用途,分期 投资等等。在房地产评估中,我们应该考虑到这些实物期权的因素, 只有这样才 能准确地、完整地评估出房地产的真实价值。
魏凯(2010)在《我国房地产评估行业存在的问题及对策》中归纳了三个主 要评估方法的特点:市场法认为一个房地产的价值应该与另一个具有相似效用的 房地产价值大致相等;成本法认为房地产的价值等于房屋的重置成本, 减去应计 折旧,加上土地价值;而收益法则认为房地产的价值就是房地产预期未来的现金 流的现值。
依据上述观点刘照云(2009) 乂作了进一步的补充指出现行的三种房地产估 价方法本身有局限性,主要是其忽视了房地产估价对象具有的不确定性和动态灵 活性所带来的价值。
下面的学者提出了改变这种现状的方法:
周悼华(2005)认为某一项房地产可以分区段开发,分阶段投资,而且以后 也可以根据市场的情况,对此进行调整,这些都届于房产所有者的的一种权利, 这就增加了房地产评估的柔性。而这点刚好可以用实物期权的思想来考虑。
项盛辉,何芳(2002)在其论文中引入实物期权理论,将定性与定量、静态 与动态分析相结合,对传统的房地产估价方法进行改善。

王宁(2004)在《实物期权方法在房地产开发中的应用研究 〉〉中表明实物 期权充分考虑了项目的潜在价值,如项目所蕴含的延迟期权、扩大期权、放弃期 权等。
以上的学者从不同的角度引入了实物期权理论, 使得在房地产评估领域,实
物期权理论的应用使房地产评估的灵活性价值得以体现和量化。 从理论上修正了
传统评估方法的缺陷和不足,使房地产评估更加科学合理。但是目前实物期权在 房地产评估中的应用还有待完善,我们应该充分考虑到这些实物期权的因素, 这 样才能更加完整的、准确的评估出房地产的真实价格。
二、实物期权理论概述
1、 实物期权的定义
实物期权的基本定义是:以实物资产投资为标的资产的期权, 具体表现在经 营、管理、投资等经济活动中,使企业在将来具有活动空问和投资的可能性,并 能根据变化的市场,以各种形式获得进行决策的权利。不同的人从不同的角度对 此有不同的理解。
黄本尧(2003)从权利与义务的角度认为期权就是机会, 就是在未来采取某
种行动的权利,而不是义务。在实物资产中的机会权利被称为“
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  • 上传人我是开始
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  • 时间2021-02-22
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