居民小区物业服务投标书项目服务方案.docx

项目服务方案
第一章项目管理构想及服务承诺
第一节小区概况及服务定位
xxxx省xxxx医院*宿舍区位于xxxx市xxxx区人民南路四段xxxx号，小区位置 环境优美、交通便利。小区总建筑面积 ，共计14幢、45个单元、616
户业主。属于多层房屋， 水、电、燃气均采用一户一表， 设有公厕、垃圾收集点、
自行车库等公建配套设施。小区交付时间虽长，原来存在的问题都可逐步解决并 维持在良性状态，有利于我公司打造精品服务。
从现场考察看， 小区配套机电设施、 园林绿化及建筑物主体质量较好， 目前
功能大体正常，主要问题在下水道疏通、屋面漏水上，虽然现在问题不是很大，
但也影响到了业主生活、并且一定安全隐患，再这样下去，问题就会接连出来。
如果继续采用粗放式的管理可能对设施和物业带来不可逆转的创伤， 给业主利益带
来重大损失， 要引起重视并重点解决。 本项目业主整体素质较高， 对物业服务的
需求也较高，本小区保安、环境服务与业主需求存在较大落差。 根据本小区业主
素质和需求及项目基础情况， 对于本项目的定位，就不能仅限于维持性质服务，而
是应该严格按国家关于物业服务等级的要求， 做好八项基础服务， 进而延伸至对
建立与业主通畅的交流、满足业主个性化需求、倡导人文关爱、优化社区风尚，
使xxxx省xxxx医院•宿舍区真正成为舒造、温馨、认人身心都放松的家园，让 业主尽享生活乐趣。
xxxxxxxx物业服务有限公司有充分的竞争意识和危机意识， 在对先进同行的
学****和不断自我改进中，有着良好的服务意识，更有先人一步的服务技能。 有公司
人力、物力、技术资源的支持相信能很快改善小区现行状况， 使各项工作进入正常
状态，能为xxxx省xxxx医院•宿舍区的业主提供满意的服务， 能够成为当地综 合性住宅小区低价高质管理的典范。
第二节项目管理构想及发展愿景
一、 监控、水泵、消防等机电设备的维护系统；
小区的机房，犹如人的心脏，设施是否正常，直接影响业主生活，良好的维 保能减少事故率、保持正常运行、延长使用年限，而如果管理不善则会使设施寿 命急剧减少， 并会导致事故频发， 不仅影响业主生活， 还会带来额外高额的维修 费用，甚至影响人安全。如我公司有幸中标贵项目，将汇集公司技术精英，对小
区设施进行一次会诊， 制定出详尽的设施恢复计划和日常保养计划， 保持机房设
施得到良好养护；对于消防系统等政府要求专项外包的设施、以及监控、门禁、 对讲、红外线对射等安防系统需专业维保的设备，我公司将委托当地具备资质，
信誉良好的维保公司实行专业维保，并按 1SO9001质理控制体系监督上述单位的
维保质量，保证小区“心脏”功能正常。
二、 小区公共设施的翻新、维护；
小区内视觉标识、休闲座椅、管道外表、楼道护栏、少量破损路面均需要翻新 维护。外墙2-3年清洗一次是有必要的，有利于建筑物美观、有利于物业保值和升 值，我公司入场后拟将清洗外墙计划、 维修维护其他公共设施计划一并呈报采购
方。之后我公司还将按xxxx行业标准制定季度计划、年度计划上呈采购方审议。
三、小区安全防范及保安队伍的管理；
小区业主人身财产安全是物业管理服务中的重中之重。经我方了解，贵区 财物侵害案时有发生，包括入室盗窃、车辆丢失、车辆受损等。安防中我公司仍 主张技防为首、人防结合，因为人的特性和活动规律不如技术恒定， 而技防多靠
人为控制协调，所以在防控方面，技防是第一位。小区现有监控系统、门禁对讲 系统、红外线，但难以满足防范要求。 我司将对监控镜头在维保过程中分批更换
成像数高的镜头， 各门禁闭门器进行更新， 对已发的卡进行清理。 所有出入口均
安装门禁和监控， 设行人标识线提醒过往车辆注意安全， 所有出入口均设限速标
识和减速带。
小区车辆使行一卡一车制， 严格IC卡发放管理，建议利用公共资金对车辆出 入岗增加车牌识别系统，业主出入在刷卡同时，识别系统自动对车牌进行拍照， 如出入车辆车牌不一样将不起闸， 安防员会对车辆进行核查。如此以来，车辆的
安全将得到大大的提升。刷卡处增加雨蓬，以免下雨时业主刷卡淋雨。
小区保安按三班设制，上班八小时，报酬实行基本工资按 +福利。在员工管理
方面，建设氛围良好的企业文化， 增强员工认可度与归属感， 为优秀员工提供良 好职业发展，具体请见“员工培训与管理”
四、环境卫生的维护；
有效促使保洁人员认真执行公司规定的保洁流程与标准， 保持小区公共环境整
洁和层道的整洁， 保证卫生不留死角。 其中，严格规定清洁工作在早上七点半前收 完楼层垃圾， 避免出现过多干扰业主情况； 公共环境一小时保洁一次， 停车位、
小区主要道路视情况增加保洁次数； 小区垃圾