居民小区物业服务投标书项目服务方案.doc

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项目服务方案
第一章 项目管理构想及服务承诺
第一节小区概况及服务定位
XXXX省XXXX医院•宿舍区位于XXXX市XXXX区人民南路四段XXXX号，小区位置 环境优美、交通便利。，共计14幢、45个单元、616 户业主。属于多层房屋，水、电、燃气均采用一户一表，设有公厕、垃圾收集点、 自行车库等公建配套设施。小区交付时间虽长，原来存在的问题都可逐步解决并 维持在良性状态，有利于我公司打造精品服务。
从现场考察看，小区配套机电设施、园林绿化及建筑物主体质量较好，目前 功能大体正常，主要问题在下水道疏通、屋面漏水上，虽然现在问题不是很大， 但也影响到了业主生活、并且一定安全隐患，再这样下去，问题就会接连出来。 如果继续采用粗放式的管理可能对设施和物业带来不可逆转的创伤， 给业主利益
带来重大损失，要引起重视并重点解决。本项目业主整体素质较高，对物业服务 的需求也较高，本小区保安、环境服务与业主需求存在较大落差。 根据本小区业 主素质和需求及项目基础情况，对于本项目的定位，就不能仅限于维持性质服务， 而是应该严格按国家关于物业服务等级的要求， 做好八项基础服务，进而延伸至
对建立与业主通畅的交流、满足业主个性化需求、倡导人文关爱、优化社区风尚， 使XXXX省XXXX医院•宿舍区真正成为舒造、温馨、认人身心都放松的家园，让业 主尽享生活乐趣。
XXXXXXXX物业服务有限公司有充分的竞争意识和危机意识， 在对先进同行的 学****和不断自我改进中，有着良好的服务意识，更有先人一步的服务技能。 有 公司人力、物力、技术资源的支持相信能很快改善小区现行状况， 使各项工作进 入正常状态，能为XXXX省XXXX医院•宿舍区的业主提供满意的服务，能够成为当 地综合性住宅小区低价高质管理的典范。
第二节项目管理构想及发展愿景
一、 监控、水泵、消防等机电设备的维护系统；
小区的机房，犹如人的心脏，设施是否正常，直接影响业主生活，良好的维 保能减少事故率、保持正常运行、延长使用年限，而如果管理不善则会使设施寿 命急剧减少，并会导致事故频发，不仅影响业主生活，还会带来额外高额的维修 费用，甚至影响人安全。如我公司有幸中标贵项目，将汇集公司技术精英，对小 区设施进行一次会诊，制定出详尽的设施恢复计划和日常保养计划， 保持机房设
施得到良好养护；对于消防系统等政府要求专项外包的设施、以及监控、门禁、 对讲、红外线对射等安防系统需专业维保的设备，我公司将委托当地具备资质， 信誉良好的维保公司实行专业维保，并按1SO900质理控制体系监督上述单位的 维保质量，保证小区“心脏”功能正常。
二、 小区公共设施的翻新、维护；
小区内视觉标识、休闲座椅、管道外表、楼道护栏、少量破损路面均需要翻 新维护。外墙2-3年清洗一次是有必要的，有利于建筑物美观、有利于物业保值 和升值，我公司入场后拟将清洗外墙计划、 维修维护其他公共设施计划一并呈报 采购方。之后我公司还将按XXXX行业标准制定季度计划、年度计划上呈采购方审 议。
三、 小区安全防范及保安队伍的管理；
小区业主人身财产安全是物业管理服务中的重中之重。经我方了解，贵区 财物侵害案时有发生，包括入室盗窃、车辆丢失、车辆受损等。安防中我公司仍 主张技防为首、人防结合，因为人的特性和活动规律不如技术恒定， 而技防多靠 人为控制协调，所以在防控方面，技防是第一位。小区现有监控系统、门禁对讲 系统、红外线，但难以满足防范要求。我司将对监控镜头在维保过程中分批更换 成像数高的镜头，各门禁闭门器进行更新，对已发的卡进行清理。所有出入口均 安装门禁和监控，设行人标识线提醒过往车辆注意安全， 所有出入口均设限速标 识和减速带。
小区车辆使行一卡一车制，严格IC卡发放管理，建议利用公共资金对车辆出 入岗增加车牌识别系统，业主出入在刷卡同时，识别系统自动对车牌进行拍照， 如出入车辆车牌不一样将不起闸， 安防员会对车辆进行核查。如此以来，车辆的 安全将得到大大的提升。刷卡处增加雨蓬，以免下雨时业主刷卡淋雨。
小区保安按三班设制，上班八小时，报酬实行基本工资按 +福利。在员工管 理方面，建设氛围良好的企业文化，增强员工认可度与归属感，为优秀员工提供 良好职业发展，具体请见“员工培训与管理”。
四、 环境卫生的维护；
有效促使保洁人员认真执行公司规定的保洁流程与标准，保持小区公共环境 整洁和层道的整洁，保证卫生不留死角。其中，严格规定清洁工作在早上七点半 前收完楼层垃圾，避免出现过多干扰业主情况；公共环境一小时保洁一次，停车 位、小区主要道