贵阳宜海家园策划书.doc

宜海家园策划书
(一) 项目概况
位置:本项目地处我市沙冲路和营盘路的交汇处,原地块为第一生产资料批发市场。
周边设施:
大昌隆仓储式购物中心,达高桥综合批发市场,图书批发市场,市图书馆,省展览馆,民航售票处,香溪宾馆,金龙陶瓷装饰材料市场,省体育旅行社,体育宾馆,通达饭店,朝阳影剧院
交通:多路大中巴通过,长途汽车辐射全省,交通极为便利。目前,遵义路正在进行全封闭施工,遵义路将建成某市的迎宾大道,道路两旁将建五个广场,沿途建筑、夜景灯光布置均上品位。相信建成之后交通将更为便利,景色将更加优美。
项目技术指标:
总占地面积:15665平方米
总建筑面积:12514平方米
容积率:
总户数:332户
绿化率:45%以上
其中:裙房(北侧局部为二层)为商业用房8455平方米;上部分为12层—15层的A,B,C三组小高层双电梯住宅56618平方米;地下室(兼做停车场)2575平方米,小区会所面积约2000平方米。
. 总体规划
2层商场,三幢裙楼,其中A座:15层
B座:15层
C座:15层
2)总户数:332套
(二) 项目机会点
1. 市场有空间
在某成为大西南的政策利好前提下,市场对具有特色、综合素质商的高档住宅精品小区有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级的白领阶层队伍的不断壮大,面向他们而建的讲求整体规划,理念设计,功能配套先进的高尚住宅小区将有一个持续成长的市场空间。
2. 区域有优势
项目位于某遵义路段,是繁华的商业区,交通便捷,该地段有体育馆,遵义路正在进行全封闭施工,遵义路将建成某市的迎宾大道,道路两旁将建五个广场,沿途建筑、夜景灯光布置均上品位。相信建成之后交通将更为便利,景色将更加优美。而且周边环境成为市政府形象工程改造的重要区域,区域社区大环境不断成熟完善,使本项目能成为某市明星楼盘的机会大大提高。
3. 发展商有较前置的开发理念
经过发展商与代理商的资源整合,强强联手,融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法,竭诚合作必能创出品牌,使项目成为某楼市一道亮丽的风景线。
4. 自身规划设计及概念超前
围合型的U型设计,容易塑造小区品牌。
退台式的空中花园设计,容易提升楼盘的品质。
2000平方米的较大会所,在高层项目中独树一帜。
有较大的中庭花园
三段式的外立面建筑风格以及较高的绿化率。
这些是塑造项目品牌最有力的支持,而且也只有这些基础才能做出高尚物业。
三) 项目问题点
1. 发展商尚未有较高知名度
现时某房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。而贵司尚未有较高知名度。
建议:需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作,共同创立出高档明星楼盘,在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。
2. 项目地段形象不好
该项目地处铁运巷,与火车站和客车站毗邻,环境复杂,噪音大,火车和汽车的过往将在一定程度上影响项目的形象。
建议:房开商应对小区进行全封闭的物业管理,对小区的隔音做一个整体的规划,如设置隔音墙和隔音玻璃,以实现人们在都市中闹中取静的愿望。
3. 项目目标客户层面较窄
项目立项为高档住宅小区,以大面积为主力户型,针对的目标客户群为少数经济实力雄厚的成功人士,客户层面较窄。
建议:1)针对目标客户群的需求,参照他们的趋向时尚,精细和准确的把握项目实施的每一细节,务真求实,将策划思路落实为实操步骤,尽量减少不确定性和模糊性,做到胸有成竹,步步为赢。
2)将项目形象和档次提升到另一高层次,增强自身素质从而提高市场竞争力,吸纳和分流同档次物业的客源,这是本项目成功与否的关键。
六、宜海家园项目包装、项目定位策略
(一) 宜海家园形象定位
宜海家园现状处于营销初期阶段,由于之前的推广手法没能将项目优势最大化表达出,敝司建议首先将项目重新包装,以下是敝司通过对某房地产市场的调查及对该项目的详细分析得出的系列思想:
首先对该项目项目主定位为:某市CEO尊贵府邸
次定位为:都市人的运动健康生活
理由:
依据:1)该项目为某首家U形围合小高层住宅,唯一性较强。
引入某第一会所的概念。
某首家退台式空中别墅,这是提升其尊贵地位的象征,也是塑造其豪宅风范与众不同之处。即权威性。
塑造
U型围合小高层(唯一性)
第一会所概念(权威性) 某市首个CEO物业
退台式空中别墅(独特性)
。豪宅市场处于供过于求的状态,在这种竞争激烈的环境下,大部分项目都走向了一种同质化,他们的目标客户群大部分都处于观望的状态或在众多的项目中选择最优秀的物业,在这种环境下,该项目