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科技创新产业园整合营销策划方案
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目录CONTENTS
行业环境
客户定位
营销策略
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行业环境
产业地产发展潜力
产业地产楼宇经济适合以市场的方式整体出售、分层出售，小单元小户型的出售更适合强有力的计划销售模式；
对需求者来说，持有产业地产楼宇经济比租赁产业地产楼宇经济更具优势，持有产业地产楼宇经济是需求者的方向。
办公需求、看涨的租赁回报率
产业地产楼宇经济需求特点
产业地产楼宇经济在城市建设中更像是一张城市名片，反映了—个城市经济总量的大小和发展速度快慢。同时产业地产楼宇经济的发达程度，也是—个城市商贸活力的最直接反映。它的繁荣对提升城市魅力形象、点缀都市亮点都起到了很大的作用。
产业地产楼宇经济目前普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，这是制约产业地产楼宇经济品质提升的重要因素。现在真正意义上达到5A标准的产业地产楼宇经济很少，整个市场都缺少软件和硬件都能达到高品质的产业地产楼宇经济。进入2012年，产业地产楼宇经济进入了高速发展时期，市场普遍看好。
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产业地产楼宇经济开发项目必须关注的关键问题
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宏观经济与城市规划研究
产业地产楼宇经济市场研究
地块价值研究
开发模式与盈利模式研究
项目发展战略研究
项目整体功能定位研究
功能分区及功能比例划分研究
产业地产楼宇经济物业发展建议
经济评价
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项目定位
营销策略
消费者价值取向研究
项目卖点整合与营销SWOT分析
定价研究
营销总策略和启动策略研究
……
产业地产楼宇经济
研究方向
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产业地产楼宇经济项目定位
产业地产楼宇经济形象影响因素：
录入观点
录入观点
录入观点
九大因素
开发商的实力
物业管理
品质档次
政府支持
规模定位
进驻企业
商务配套
交通
地段
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客户定位
产业地产楼宇经济目标客户定位：
录入观点
录入观点
录入观点
集团客户（增加项目知名度和美誉度）
投资客户
（实现目标价值）
中小企业
（作为营销手段）
散户
（实现目标价值）
核心客户
辅助客户
辅助客户
争取客户
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客
户
特
点
（一）核心客户——集团客户
所占比例：约25％
企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业
需求特征：
1、注重物业产品内在品质
2、处于市中心（内环），交通便捷、配套齐全
3、提供良好的商务服务
4、品牌物业管理
5、大面积的办公空间
6、追求物业形象和售价之间的均好性
需求面积：800～1500平方米
总价范围：2000--4000万
拓客通路：
主要通过：圈层关系渠道获得寻客方向：
1） 通过现有的资源，联系各个集团领导及企事业单位的领导人员；
2） 建立公关组，寻找各个集团公司及企事业单位负责人的联系方式，
组建人际网络；
3） 在有效资源整合完整的情况下，可以通过沙龙活动来对项目进行销售；
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