上海崇明海永乡项目前期市场调研及项目定位报告.doc

上海崇明海永乡项目前期市场调研及项目定位报告
崇明海永乡项目
前期市场调研及项目定位报告
2009/07
报告思路
崇明区域属性
崇明房产市场现状分析
崇明房产市场发展分析
项目目标客户调研
项目定位
崇明区域属性—发展现状
崇明三岛陆域总面积1411平方公里,其中崇明岛1267平方公里,长兴岛88平方公里,横沙岛56平方公里;
三岛包括13个镇和3个乡,另有3个国营农场、2个军垦农场和江苏省的2个乡;
三岛目前总人口701>.4万,,,;
崇明三岛目前面临对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。
本案
区域封闭特征明显,规模小,房产发展较为初级
以生态居住、休闲运动、国际教育为主的科教产业集聚区和门户景观区
以休闲度假为特色的生态旅游度假区
人口集聚的田园式新城和新市镇区
以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛
以森林度假、休闲居住为主的中央森林区
以国际会议、滨湖度假为主的景湖会展区
以生态农业为主的规模农业区和战略储备区
本案
崇明区域属性—功能分区定位
崇明划分为七大功能分区,未来规划完善
崇明区域属性—产业布局
产业布局
崇明产业发展的重点是:
清洁型工业:重点依托长兴岛发展船舶制造和港机制造产业,拓展海洋装备产业的发展空间;
休闲型旅游度假和户外运动产业:重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等;
生态型现代农业:重点发展绿色种养业、观光农业,建设明珠湖生态观光园、东平国家森林公园、前卫村生态农业示范区等三大观光农业基地。
本案
长兴岛造船基地
长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点
崇明区域属性—长兴岛造船基地
长兴岛是上海的第二大岛,面积 88 平方公里;
长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地,成为上海近期重点培育的六大产业基地之一;
造船基地规划面积10平方公里,,中船、中海、振华港机和上海港机等大型企业已经进入。
到2015年二期工程完成后,造船基地将拥有7个大船坞,届时,长兴岛也将成为世界最大造船基地之一。
长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群聚集
崇明区域属性—交通规划
未来崇明的交通可达性将得到根本改观,与市区联动性大大加强
本案
已双线贯通,将于今天10月1日前通车,全线按高速六车道设计,桥梁设计时速100公里,隧道设计时速80公里。
已开工,将于2012年6月通车
规划中
全程25公里,车程20分钟
崇明区域属性—轨道交通
9号线四期将通过长江隧桥延伸至崇明
1号线将通过沪崇越江通道西线延伸至崇明
轨道交通形成远期利好,未来将进一步提升区域房地产市场价值
崇明区域属性
生态资源
上海唯一的国家级生态示范区,大面积生态农业、森林公园、湿地资源
产业支撑
生态农业与旅游业为主。长兴岛定位为国际一流的现代船舶制造业基地,上海的支柱产业
区域前景广阔,未来发展潜力巨大
未来交通可达性好
长江隧桥即将通车,崇启大桥开工,轨道规划利好
报告思路
崇明区域属性
崇明房产市场现状分析
崇明房产市场发展分析
项目目标客户调研
项目定位
崇明房产市场现状分析—板块分布
崇明房产市场可划分如下几个板块:
城桥
堡镇
港西镇
陈家镇
海永乡
城桥镇
堡镇
海永乡
港西镇
陈家镇
长江隧桥
板块分布
城桥镇为崇明县城所在地。
现售楼盘基本为尾盘:
嘉年花苑(公寓)
(尾盘几套140平左右三房公寓,7400-7700元/平方米)
明珠花苑(公寓)
(尾盘几套150平左右三房公寓,5200-5300元/平方米)
绿岛阳光苑(别墅)
(尾盘30套左右别墅,8500-13000元/平方米)
明珠花苑
城桥镇
嘉年花苑
绿岛阳光苑
本案
城桥镇板块(崇明新城)
崇明房产市场现状分析—城桥板块
城桥镇
崇明老城
崇明新城西区
崇明新城中区
崇明新城东区
崇明老城为主要商业集中地,原有商品房集中地。
崇明新城西区最先发展,已初具规模。
崇明新城中区为规划政府所在地,尚未开工。
崇明新城东区目前已开始发展,部分拍卖地供应。
城桥镇板块(崇明新城)分布
崇明房产市场现状分析—城桥板块
老城
西区
中区
东区
怡祥居
甘霖坊
明珠花苑
开发项目名称
上海春郭房地产发开有限公司
上海甘霖置业发展有限公司
上海中瀛建德房地产开发有限公司
开发商
上海春郭房地产发开有限公司
上海明兴房地产开发经营有限公司
上海瀛通(集团)有限公司
受让人